- 1. 보증금과 월세로 갈리는 신고 대상
- 2. 계약일로부터 30일, 신고는 어떻게 하나
- 3. 신고를 안 하면 생기는 일
- 4. 자주 묻는 질문
서울 마포구의 오피스텔로 이사를 준비하던 B씨는 공인중개사로부터 계약서에 서명하기 전에 임대차 신고 대상인지 미리 확인해보라는 말을 들었다. 보증금 2000만원에 월세 55만원짜리 계약이었는데, 전세도 아니고 처음 듣는 신고 제도라 무엇을, 언제까지, 누가 해야 하는지부터 막막했다. 무주택 직장인이 전월세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약 조건이 신고 대상 기준을 넘는지 여부다.
1. 보증금과 월세로 갈리는 신고 대상
주택임대차 신고제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거를 둔 제도로, 임대차 계약 내용을 관할 지방자치단체에 신고하도록 한다. 신고 대상 여부는 금액 기준으로 결정되는데, 보증금이 6천만원을 초과하거나 월차임이 30만원을 초과하는 계약이면 신고 대상에 해당한다. 둘 중 하나만 넘어도 대상이 되므로, B씨의 보증금 2000만원, 월세 55만원 계약은 월차임 기준을 넘어 신고 대상이 된다.
지역 기준도 함께 봐야 한다. 신고 대상 지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시, 그리고 각 도에 속한 시 지역이며, 도 단위의 군 지역은 대상에서 빠진다. 서울, 경기, 인천에서 계약한다면 지역 요건은 별도로 따질 필요 없이 충족된다고 보면 된다.
2. 계약일로부터 30일, 신고는 어떻게 하나
신고 기한은 계약을 체결한 날로부터 30일 이내다. B씨처럼 계약서에 서명한 날짜가 기준점이 되며, 잔금일이나 입주일이 아니라 계약 체결일부터 기한이 흐른다는 점을 놓치기 쉽다. 신고는 임대인과 임차인이 공동으로 하는 것이 원칙이지만, 계약서를 첨부해 신고하면 공동으로 신고한 것으로 간주되기 때문에 실무에서는 한쪽이 계약서를 들고 신고를 마치는 경우가 많다.
신고 방법은 두 가지다. 온라인으로는 국토교통부가 운영하는 부동산거래관리시스템에서 계약서를 첨부해 접수할 수 있고, 오프라인으로는 주택이 있는 관할 주민센터를 방문해 접수하면 된다. B씨처럼 이사와 동시에 전입신고를 하는 경우, 임대차 계약서를 지참해 전입신고를 하면 임대차 신고까지 함께 처리해주는 창구가 많으므로 이사 당일 한 번에 끝내는 편이 효율적이다.
3. 신고를 안 하면 생기는 일
기한 내 신고하지 않거나 사실과 다르게 신고하면 과태료 대상이 된다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 미신고나 거짓 신고에 대해 최대 100만원 이하의 과태료를 부과하도록 정하고 있다. 다만 이 제도는 시행 이후 계도기간을 여러 차례 연장해온 이력이 있어, 실제로 과태료가 부과되는 시점은 계약 시점을 기준으로 국토교통부 공지를 확인하는 것이 정확하다. 계도기간 여부와 별개로 신고 자체는 기한 내에 해두는 것이 안전하다.
신고를 미룰 이유도 크지 않다. 임대차 계약서를 제출해 신고를 마치면 확정일자가 자동으로 부여되는 효과가 있어, 보증금을 지키기 위해 따로 확정일자를 받으러 다닐 필요가 줄어든다. B씨 입장에서는 전입신고와 임대차 신고를 같은 날 처리하면서 확정일자까지 한 번에 확보하는 셈이다.
“보증금 6천만원 또는 월차임 30만원을 넘는 계약이라면, 신규 계약이든 금액이 오른 갱신 계약이든 계약서에 서명한 날로부터 30일 안에 신고 대상 여부부터 확인하는 것이 순서다.
| 계약 유형 | 신고 대상 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 신규 계약(기준 초과) | 대상 | 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원 초과 시 |
| 갱신 계약(금액 인상) | 대상 | 인상된 금액 기준으로 신고 |
| 갱신 계약(금액 동일) | 대상 아님 | 기존 조건 그대로 연장하는 경우 |
| 기준 미만 계약 | 대상 아님 | 보증금, 월차임 모두 기준 이하 |
| 군 지역 계약 | 대상 아님 | 도 단위 군 지역은 지역 요건 미충족 |
4. 자주 묻는 질문
Q전입신고를 하면 임대차 신고를 따로 안 해도 되나요?
전입신고 시 임대차 계약서를 함께 제출하면 임대차 신고를 함께 접수해주는 경우가 대부분이지만, 접수 창구에 따라 별도 서류를 요구할 수 있다. 전입신고를 하러 갈 때는 계약서 원본이나 사본을 반드시 챙기고, 담당자에게 임대차 신고도 함께 처리되는지 확인하는 편이 안전하다.
Q계약서를 쓰지 않고 구두로 계약했는데도 신고해야 하나요?
신고 대상 기준을 넘는 계약이라면 서면 계약서 유무와 관계없이 신고 의무가 발생한다. 다만 계약서가 없으면 신고 절차에서 계약 내용을 입증할 서류가 부족해질 수 있으므로, 구두 계약이었더라도 신고 전에 최소한의 계약 내용을 서면으로 정리해두는 것이 실무적으로 필요하다.
Q임대인이 신고에 협조하지 않으면 어떻게 하나요?
계약서를 첨부해 신고하면 공동신고로 간주되기 때문에, 임차인이 임대인의 별도 서명이나 동의 없이도 계약서만으로 신고를 접수할 수 있다. 임대인의 협조를 기다리다 기한을 넘기는 경우가 있는데, 계약서만 있으면 임차인 단독으로 접수를 진행할 수 있다는 점을 알아두면 된다.
임대차 신고제는 계약서 한 장과 30일이라는 기한만 지키면 절차 자체는 복잡하지 않다. 보증금과 월세가 기준을 넘는지, 계약 지역이 대상에 포함되는지부터 확인하고, 이사나 전입신고 일정에 맞춰 함께 처리하면 별도로 시간을 내지 않아도 된다. 무주택 직장인이라면 계약서에 서명하기 전에 이 기준부터 한 번 짚어보는 것이 이후 불필요한 과태료 리스크를 줄이는 방법이다.