- 1. 표제부, 갑구, 을구의 구성
- 2. 전세 계약자가 먼저 볼 항목: 을구의 근저당권 설정액
- 3. 월세 계약자가 먼저 볼 항목: 갑구의 압류·가처분
- 4. 전입세대 열람과 함께 보는 이유
- 5. 전세와 월세, 무엇이 먼저인지 표로 정리
- 6. 자주 묻는 질문
등기부등본을 발급받아도 갑구와 을구에 적힌 내용을 어디서부터 읽어야 할지 막막한 경우가 많다. 특히 1인가구가 전세와 월세 중 어떤 계약을 준비하느냐에 따라 먼저 확인해야 할 항목의 순서가 달라진다. 보증금 규모가 다르기 때문에 근저당권이나 압류 같은 권리관계가 계약에 미치는 위험의 크기도 다르게 작용한다.
1. 표제부, 갑구, 을구의 구성
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉜다. 표제부에는 건물의 소재지, 면적, 구조 같은 물리적 정보가 담긴다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되는데, 현재 소유자가 누구인지와 함께 압류·가압류·가처분·경매개시결정 같은 소유권을 제한하는 내용이 순서대로 쌓인다. 을구에는 근저당권, 전세권, 지상권처럼 소유권 이외의 권리가 기록된다.
계약 전 열람할 때는 말소사항을 포함해서 발급받는 편이 낫다. 현재 유효한 사항만 나오는 열람으로는 최근에 설정됐다가 말소된 권리의 흐름을 파악하기 어렵고, 소유자가 바뀐 이력이나 근저당권이 반복적으로 설정·말소된 패턴을 놓칠 수 있다.
2. 전세 계약자가 먼저 볼 항목: 을구의 근저당권 설정액
전세는 보증금 규모가 크기 때문에 을구에 적힌 근저당권 채권최고액을 가장 먼저 확인해야 한다. 매매가 대비 근저당권 설정액과 보증금을 합한 금액이 클수록, 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 커진다. 근저당권이 여러 건 설정돼 있다면 각 채권최고액을 모두 더해서 판단해야 한다.
주택임대차보호법 제3조에 따른 대항력은 인도와 전입신고를 갖춘 다음 날부터 발생하고, 제3조의2에 따른 우선변제권은 그 대항요건에 확정일자까지 받은 시점을 기준으로 순위가 정해진다. 이미 설정된 근저당권보다 늦게 전입신고와 확정일자를 받으면, 그 근저당권자보다 후순위로 배당받는다는 뜻이다. 계약 전 을구를 보는 이유가 여기에 있다.
3. 월세 계약자가 먼저 볼 항목: 갑구의 압류·가처분
월세는 보증금이 상대적으로 적어 근저당권 설정액이 계약 여부를 좌우하는 절대적인 기준은 아니다. 대신 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 표시가 있는지를 먼저 봐야 한다. 이런 표시가 있다는 것은 소유자가 채무 문제로 소송이나 강제집행 절차에 놓여 있다는 뜻이고, 계약 이후 소유권 자체가 바뀌거나 임대차 관계가 흔들릴 여지가 생긴다.
소유자 이름과 계약서상 임대인 이름이 일치하는지도 갑구에서 함께 확인해야 한다. 위임장을 들고 나온 대리인과 계약하는 경우라면 위임 관계를 별도로 확인하는 절차가 필요하다.
4. 전입세대 열람과 함께 보는 이유
등기부등본만으로는 이미 그 집에 살고 있는 다른 임차인의 존재를 알 수 없다. 전입세대 열람 내역을 함께 확인해야 현재 전입된 세대가 있는지, 그 세대의 전입일이 근저당권 설정일보다 앞서는지를 비교할 수 있다. 전입일이 앞서는 선순위 임차인이 있다면 그 보증금이 매각대금에서 먼저 배당되고 남은 금액으로 후순위 권리자들이 나눠 갖는 구조이기 때문에, 신규 계약자 입장에서는 이 선순위 관계를 반드시 파악해야 한다.
“등기부등본은 계약 시점의 스냅샷일 뿐이다. 잔금을 치르는 날까지 새로운 근저당권이 설정되거나 압류가 걸릴 수 있으므로, 계약일과 잔금일 두 시점 모두 열람해서 비교하는 습관이 필요하다.
5. 전세와 월세, 무엇이 먼저인지 표로 정리
| 확인 순서 | 전세 계약 | 월세 계약 |
|---|---|---|
| 1순위 | 을구 근저당권 채권최고액 | 갑구 압류·가압류·가처분 여부 |
| 2순위 | 갑구 소유자와 임대인 일치 여부 | 갑구 소유자와 임대인 일치 여부 |
| 3순위 | 전입세대 열람으로 선순위 임차인 확인 | 을구 근저당권 설정액 |
| 중점 위험 | 보증금 미회수 가능성(경매 시 배당 순위) | 계약 도중 소유권 분쟁·강제집행 가능성 |
| 추가 확인 | 확정일자 순위, 말소사항 포함 열람 | 임대인 대리 계약 여부 |
6. 자주 묻는 질문
Q근저당권이 하나만 있으면 안전한 편인가
근저당권 건수보다 채권최고액과 보증금을 합한 금액이 매매가 대비 어느 수준인지가 더 중요하다. 건수가 하나라도 채권최고액이 크면 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로 금액 기준으로 판단하는 편이 맞다.
Q등기부등본과 실제 거주자가 다르면 계약을 피해야 하나
소유자와 임대인이 다르면 우선 위임 관계를 서면으로 확인해야 한다. 위임장과 인감증명서 없이 대리인이라고 주장하는 경우라면 계약을 미루고 소유자 본인과 직접 통화하는 절차를 거치는 편이 안전하다.
Q등기부등본은 언제 열람하는 게 맞나
계약서를 작성하는 날과 잔금을 치르는 날, 두 시점 모두 열람하는 편이 좋다. 계약일 이후 잔금일 전에 새로운 권리가 설정될 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.
결국 등기부등본에서 먼저 볼 항목은 고정된 순서가 아니라 계약 형태에 따라 달라진다. 전세는 을구의 근저당권부터, 월세는 갑구의 압류·가처분부터 확인하되 두 항목 모두 계약 전 반드시 짚고 넘어가야 하는 부분이라는 점은 같다.