- 1. 보증금 6천만원, 월차임 30만원이 기준선이다
- 2. 신고 대상 지역은 따로 있다
- 3. 신고 의무자와 신고 방법
- 4. 갱신계약도 신고해야 하나
- 5. 미신고와 거짓신고, 과태료 기준
- 6. 자주 묻는 질문
전세든 월세든 계약서에 도장을 찍고 나면 그걸로 끝이라고 생각하는 1인가구 세입자가 많다. 하지만 보증금과 월차임이 일정 기준을 넘으면 계약 체결 사실을 지자체에 신고해야 하고, 이를 어기면 과태료 통지서가 날아온다. 문제는 내 계약이 신고 대상인지조차 헷갈려 하는 경우가 대부분이라는 점이다. 기준선을 정확히 알아두면 신고 여부를 스스로 판단할 수 있다.
1. 보증금 6천만원, 월차임 30만원이 기준선이다
주택임대차 신고제, 흔히 전월세신고제로 불리는 이 제도의 신고 대상은 보증금이 6천만원을 초과하거나 월차임이 30만원을 초과하는 주택임대차계약이다. 두 조건은 또는으로 연결돼 있어서 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상이 된다. 예를 들어 보증금 3천만원에 월세 35만원인 원룸 계약이라면 보증금은 기준 이하지만 월세가 30만원을 넘으므로 신고 대상에 해당한다.
반대로 보증금 5천만원에 월세 25만원처럼 두 조건 모두 기준 이하라면 신고 의무가 없다. 1인가구가 주로 계약하는 원룸이나 오피스텔은 보증금이 낮고 월세 비중이 큰 구조가 많다 보니, 보증금만 보고 기준 미달이라 판단했다가 월세 기준을 놓치는 경우가 흔하다. 계약서를 받으면 보증금과 월세 두 숫자를 각각 기준선에 대보는 습관을 들이는 편이 안전하다.
2. 신고 대상 지역은 따로 있다
전국 모든 지역이 신고 대상은 아니다. 특별자치시와 특별자치도, 도 관할의 시 지역, 광역시와 수도권 전역이 신고 대상 지역에 포함되고, 도 관할의 군 지역은 제외된다. 같은 도 안에서도 시 지역인지 군 지역인지에 따라 신고 의무 여부가 갈린다는 뜻이다.
서울, 인천, 경기는 예외 없이 신고 대상 지역이므로 수도권에서 자취방을 구하는 1인가구라면 지역 문제로 신고 대상에서 빠질 가능성은 거의 없다고 보면 된다. 지방 소도시나 군 단위 지역으로 이사하는 경우에만 지역 요건을 한 번 더 확인해볼 필요가 있다.
3. 신고 의무자와 신고 방법
신고 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있다. 원칙은 공동 신고지만, 계약서를 첨부해 둘 중 한 명만 신고해도 상대방이 신고한 것으로 인정된다. 실무에서는 공인중개사가 계약서 작성과 함께 신고까지 대행하는 경우가 많지만, 중개 없이 직거래로 계약했다면 임차인이 직접 챙겨야 신고 누락을 막을 수 있다.
신고는 계약 목적물 소재지 관할 주민센터를 방문하거나, 부동산거래관리시스템 홈페이지에서 온라인으로 할 수 있다. 온라인 신고는 계약서를 스캔해 첨부하면 별도 서류 없이 접수가 끝나므로, 이사 일정에 쫓기는 1인가구라면 온라인 쪽이 시간을 아끼는 방법이다.
4. 갱신계약도 신고해야 하나
계약을 갱신할 때 보증금이나 월차임이 바뀌었다면 갱신계약도 신고 대상이다. 반면 종전 계약과 보증금, 월차임이 동일한 조건으로 갱신했다면 신고 대상에서 제외된다. 1인가구 세입자는 2년마다 재계약하면서 임대인이 월세를 소폭 올리는 경우가 많은데, 이때 금액이 달라졌다는 이유만으로 신고 의무가 새로 발생한다는 점을 놓치기 쉽다.
“보증금 6천만원 또는 월차임 30만원, 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상이다. 기준을 넘는 계약을 30일 안에 신고하지 않으면 계약당사자 모두에게 과태료가 부과될 수 있다.
5. 미신고와 거짓신고, 과태료 기준
신고 기한은 계약 체결일로부터 30일 이내다. 이 기간 안에 신고하지 않으면 미신고 과태료가, 계약 내용을 사실과 다르게 신고하면 거짓신고 과태료가 부과된다. 과태료는 신고를 지연한 기간과 계약 금액 등에 따라 차등 부과되며, 상한액은 100만원이다.
제도 시행 초기에는 계도기간을 두고 과태료 부과를 유예했지만, 그 계도기간은 이미 끝난 상태다. 지금은 신고 기한을 넘기면 실제로 과태료 통지가 나가는 단계이므로, 주변에서 다들 안 하던데 괜찮겠지 하는 생각으로 미루지 않는 편이 좋다.
| 상황 | 신고 대상 여부 | 판단 근거 |
|---|---|---|
| 보증금 5천만원, 월세 20만원 | 대상 아님 | 두 기준 모두 미만 |
| 보증금 3천만원, 월세 35만원 | 대상 | 월차임 기준 초과 |
| 보증금 7천만원, 월세 없는 전세 | 대상 | 보증금 기준 초과 |
| 도 관할 군 지역의 원룸 | 대상 아님 | 신고 지역에서 제외 |
| 동일 조건으로 재계약 | 대상 아님 | 금액 변동 없음 |
| 금액이 인상된 갱신계약 | 대상 | 조건 변경으로 신고 필요 |
6. 자주 묻는 질문
Q오피스텔도 신고 대상인가요
주거용으로 사용하는 오피스텔이라면 신고 대상에 포함된다. 다만 업무용으로 등록돼 실제로 사무실 용도로 쓰인다면 대상에서 빠질 수 있으므로, 계약서에 주거용 임대차라는 점이 드러나 있는지 확인해두는 편이 안전하다.
Q신고를 늦게 했는데 과태료를 줄일 방법이 있나요
기한을 넘기기 전에 신고를 마치는 것이 원칙적인 방법이다. 이미 기한을 넘겼다면 최대한 빨리 신고를 완료해 지연 기간을 줄이는 것이 과태료 부담을 낮추는 현실적인 대응이다.
Q계약을 해지하거나 조건을 바꾸면 다시 신고해야 하나요
계약 해제나 보증금, 차임 변경 같은 계약 내용 변경도 별도로 신고해야 하는 사항이다. 처음 계약 신고를 했다고 끝나는 것이 아니라, 계약 조건이 바뀔 때마다 변경 신고가 필요하다는 점을 기억해두는 게 좋다.
신고 대상 여부는 결국 보증금과 월차임 숫자, 그리고 계약 지역 두 가지만 확인하면 대부분 가려낼 수 있다. 계약서를 쓰는 자리에서 공인중개사에게 신고 대상인지, 신고를 대행해줄 것인지 확인하고, 직거래라면 계약일로부터 30일이라는 기한을 달력에 표시해두는 정도의 습관이 과태료 통지서를 피하는 가장 현실적인 방법이다.