- 1. 전대차계약 뜻부터 짚고 넘어가기
- 2. 동의 없는 전대차, 문제되는 법 세 가지
- 3. 보증금은 누구에게 돌려받나
- 4. 임대인 동의 있으면 전대차, 문제되지 않는다
- 5. 자주 묻는 질문
계약 만기가 아직 남아 있는 원룸에 살던 세입자가 지방 발령이나 개인 사정으로 급하게 방을 비워야 하는 경우가 있다. 이때 새로운 사람을 구해 자신이 쓰던 방을 그대로 넘기는 방식이 전대차다. 1인가구가 원룸이나 오피스텔을 구하다 보면 전대차매물이라는 표현을 심심찮게 보게 되는데, 계약 구조를 정확히 모르고 들어갔다가 보증금을 돌려받지 못하거나 갑자기 방을 비워야 하는 상황에 놓이는 사례가 실무에서 반복된다.
1. 전대차계약 뜻부터 짚고 넘어가기
전대차는 임차인이 임대인에게 빌린 집을 다시 제3자에게 빌려주는 계약이다. 원래 집주인과 세입자 사이의 계약을 원 임대차, 세입자가 다시 다른 사람에게 빌려주는 계약을 전대차라고 부르고, 이때 원래 세입자는 전대인, 새로 들어오는 사람은 전차인이라고 부른다. 전차인 입장에서는 집주인과 직접 계약서를 쓰는 게 아니라 전대인, 즉 원래 세입자와 계약서를 쓰게 된다는 점이 가장 큰 차이다. 계약 구조가 한 단계 더 들어가 있는 만큼 확인해야 할 서류도 하나 더 늘어난다.
2. 동의 없는 전대차, 문제되는 법 세 가지
민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하도록 정하고 있고, 이를 어기면 임대인이 원 임대차 계약 자체를 해지할 수 있다고 규정한다. 전차인 입장에서 뼈아픈 지점은 원 임대차가 이런 식으로 해지되면 그 위에 얹혀 있던 전대차도 함께 흔들린다는 것이다. 전입신고를 하고 확정일자를 받아 두었더라도, 애초에 근거가 된 원 임대차 계약이 정당하게 해지되면 전차인이 그 집에 계속 살 권리를 주장하기 어려워진다.
그래서 전차인이 계약 전에 반드시 확인해야 하는 것이 임대인의 동의 여부다. 전대인에게 구두로 집주인도 알고 있다는 말만 듣고 넘어가지 말고, 전대차 동의서를 직접 요구해야 한다. 동의서에는 임대인의 서명과 연락처, 전대차 기간과 조건이 명시돼 있어야 나중에 분쟁이 생겼을 때 근거로 쓸 수 있다.
3. 보증금은 누구에게 돌려받나
전차인이 지급한 보증금은 임대인이 아니라 전대인에게 귀속된다. 원 임대차 계약이 정상적으로 끝나 임대인이 전대인에게 보증금을 돌려주더라도, 전대인이 그 돈을 전차인에게 다시 돌려주지 않으면 전차인은 전대인을 상대로 별도의 반환 청구를 해야 한다. 임대인을 상대로 곧바로 보증금을 청구할 수 있는 구조가 아니라는 점이 원 임대차와 가장 크게 갈리는 지점이다. 전대인의 재정 상태가 불안정하거나 연락이 끊기는 경우, 전차인이 실질적으로 보증금을 돌려받기까지 시간이 오래 걸리거나 소송까지 가야 하는 사례도 있다.
4. 임대인 동의 있으면 전대차, 문제되지 않는다
반대로 임대인이 동의한 전대차라면 상황이 달라진다. 민법 제630조는 임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우 전차인이 임대인에 대해 직접 의무를 부담하도록 정하고 있고, 제631조는 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내더라도 전차인의 권리는 그대로 유지된다고 정한다. 즉 동의를 받은 전대차는 원 임차인이 중간에 계약을 정리하더라도 전차인이 곧바로 쫓겨나지 않도록 법이 최소한의 장치를 마련해 둔 것이다. 그래서 전대차매물을 볼 때는 임대인 동의 여부를 계약 여부를 가르는 첫 번째 기준으로 삼는 편이 안전하다.
“전대차 계약서를 쓸 때는 원 임대차 계약서 사본, 임대인의 동의서, 전대인의 신분증까지 세 가지를 함께 확인하는 것이 최소한의 절차다. 이 중 하나라도 빠져 있다면 계약을 서두르지 않는 편이 낫다.
| 구분 | 임대인 동의 있는 전대차 | 임대인 동의 없는 전대차 |
|---|---|---|
| 계약 자체의 효력 | 유효 | 임차인·전차인 사이에서는 유효하나 임대인에게 대항 불가 |
| 임대인의 계약 해지권 | 원칙적으로 없음 | 민법 제629조에 따라 해지 가능 |
| 전차인의 권리 존속 | 원 임대차 합의해지 시에도 유지(민법 제631조) | 원 임대차가 해지되면 함께 소멸 위험 |
| 보증금 반환 청구 | 전대인 상대(임대인에 대한 직접 의무 일부 인정) | 전대인 상대로만 가능 |
| 필요 서류 | 전대차 동의서, 전대차계약서 | 전대차계약서뿐(위험 요소) |
5. 자주 묻는 질문
Q전대차 뜻이 정확히 뭔가요
세입자가 집주인에게 빌린 집을 다시 제3자에게 빌려주는 계약을 말한다. 원래 세입자가 전대인, 새로 들어오는 사람이 전차인이 되고, 전차인은 집주인이 아니라 전대인과 계약을 맺는다.
Q전대차 월세는 원 임대차 조건과 다르게 정해도 되나요
전대인과 전차인이 합의하면 월세나 관리비 조건을 원 임대차와 다르게 정하는 것 자체는 가능하다. 다만 원 임대차 계약서에 전대 금지 조항이나 조건 제한이 있는지 먼저 확인해야 하고, 임대인 동의서에 조건이 명시돼 있다면 그 범위를 벗어나지 않는 것이 안전하다.
Q무상전대차계약서도 써야 하나요
가족이나 지인에게 월세 없이 방을 내주는 경우에도 전대차 관계 자체는 성립한다. 돈이 오가지 않더라도 나중에 원 임대차 계약이 해지될 때 전차인의 지위를 설명할 근거가 필요하므로, 무상이라도 전대차계약서 형태로 기간과 조건을 남겨 두는 편이 분쟁을 줄이는 방법이다.
전대차매물은 계약 절차가 빠르고 초기 비용 부담이 적어 1인가구 사이에서 자주 오가지만, 구조상 임대인과 직접 연결되지 않는다는 특성 때문에 확인할 서류가 원 임대차보다 하나 더 많다. 계약서에 도장을 찍기 전에 임대인 동의서와 원 임대차 계약서 사본을 손에 쥐고 있는지부터 확인하는 것이 이후에 생길 수 있는 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법이다.