- 1. 한도를 결정하는 세 가지 축
- 2. 정책자금 대출, 버팀목전세자금대출
- 3. 시중은행 보증부 전세자금대출
- 4. 소득과 보증금 규모에 따라 갈리는 유불리
- 5. 두 선택지 비교
- 6. 자주 묻는 질문
전세자금대출을 알아보다 보면 은행마다, 상품마다 한도가 다르게 나와 혼란스러울 때가 많다. 같은 임차보증금 3억 원짜리 집을 계약해도 누구는 2억 원 넘게 받고 누구는 1억 원도 채 안 나오는 경우가 있는데, 이 차이는 대출을 심사하는 쪽이 한 가지가 아니라 세 가지 기준을 동시에 적용하기 때문에 생긴다. 이 중 어느 기준에서 걸리느냐에 따라 최종 한도가 결정된다.
1. 한도를 결정하는 세 가지 축
전세자금대출의 한도는 하나의 숫자로 정해지지 않는다. 임차보증금 대비 일정 비율을 보는 보증비율 심사, 신청자의 소득과 기존 부채를 함께 보는 상환능력 심사, 그리고 상품 자체가 정해놓은 최고 한도, 이 세 가지 값 중 가장 작은 값이 실제 한도가 된다.
예를 들어 보증비율로는 2억 원까지 가능하더라도 소득 심사 결과가 그보다 낮은 수준에서 막히면 실제로 받을 수 있는 금액은 그 낮은 값이다. 반대로 소득은 충분한데 상품별 정액 한도가 낮게 설정된 경우도 마찬가지로 그 한도에 묶인다. 그래서 상담 전에 세 기준을 각각 따로 확인해두는 편이 낫다.
2. 정책자금 대출, 버팀목전세자금대출
주택도시기금을 재원으로 하는 버팀목전세자금대출은 시중은행이 자체 재원으로 내주는 대출보다 금리가 낮게 설계되어 있다. 대신 신청 자격에 소득 상한과 임차보증금 상한, 전용면적 기준이 함께 걸려 있어서, 이 요건 중 하나라도 넘으면 한도를 따지기 전에 신청 자체가 되지 않는다. 만 19세부터 34세까지를 대상으로 하는 청년전용 상품이 별도로 있고, 일반 버팀목보다 조건이 조금 더 유리하게 설정되어 있다.
정책자금 대출의 한도는 소득 구간별로 차등 적용되는 경우가 많다. 소득이 낮을수록 오히려 한도 비율이 높게 잡히는 구조인데, 이는 상환 부담을 낮춰주려는 취지로 봐야 한다. 다만 소득이 상한선에 가까울수록 받을 수 있는 한도 비율이 줄어드는 흐름은 알아두는 편이 좋다.
3. 시중은행 보증부 전세자금대출
정책자금 요건을 충족하지 못하는 경우 선택지가 되는 것이 은행이 자체 재원으로 취급하는 보증부 전세자금대출이다. 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 같은 보증기관이 발급하는 보증서를 담보로 은행이 대출을 실행하는 구조라서, 한도는 결국 이 보증기관이 정한 보증비율 안에서 움직인다.
소득 요건은 정책자금 대출보다 상대적으로 완화되어 있는 편이라, 소득이 상한선을 넘어 버팀목전세자금대출 신청 자격이 없는 사람도 이쪽에서는 가능한 경우가 많다. 다만 금리는 정책자금보다 높게 형성되고, 은행 자체 심사 기준인 신용점수와 재직 기간, 기존 대출 현황이 한도에 함께 반영된다.
4. 소득과 보증금 규모에 따라 갈리는 유불리
소득이 낮고 임차보증금 규모도 크지 않은 경우라면 버팀목전세자금대출 쪽이 금리와 한도 두 측면에서 유리한 편이다. 소득 상한 안에 들어가고 보증금도 지역별 상한을 넘지 않는다면, 굳이 금리가 더 높은 은행 보증부 대출을 먼저 알아볼 이유가 없다.
반대로 소득이 정책자금 상한을 넘거나, 계약하려는 집의 임차보증금이 정책자금 상한을 초과하는 경우에는 처음부터 은행 보증부 대출만 선택지에 남는다. 이런 경우는 한도 비교보다 보증기관별로 보증비율이 조금씩 다르다는 점을 확인하는 쪽이 실익이 크다.
“전세자금대출 한도는 임차보증금 대비 보증비율, 소득 기반 상환능력 심사, 상품이 정한 최고 한도 가운데 가장 작은 값으로 결정된다. 셋 중 하나에서만 기준을 넘겨도 그 지점에서 한도가 묶인다는 점을 먼저 이해하고 상담을 받는 편이 좋다.
5. 두 선택지 비교
정리하면 아래와 같다. 같은 조건이라도 어느 상품을 통해 접근하느냐에 따라 실제로 손에 쥐는 한도와 매달 갚아야 하는 이자 부담이 달라진다.
| 구분 | 버팀목전세자금대출 | 은행 보증부 전세대출 |
|---|---|---|
| 재원 | 주택도시기금(정책자금) | 은행 자체 재원 + 보증기관 보증 |
| 금리 수준 | 상대적으로 낮음 | 상대적으로 높음 |
| 소득 요건 | 엄격한 소득 상한 존재 | 상대적으로 완화된 편 |
| 임차보증금 상한 | 지역별 상한 존재 | 보증기관 기준 내에서 상대적으로 유연 |
| 한도 특징 | 소득·보증금 요건을 통과해야 정액 한도까지 가능 | 보증비율 내에서 소득 심사 결과에 따라 결정 |
6. 자주 묻는 질문
Q소득이 없어도 전세자금대출을 받을 수 있나
완전히 소득이 없는 상태라면 상환능력 심사 자체가 어려워질 가능성이 크다. 재직 예정 증빙이나 과거 소득 이력, 4대보험 가입 여부를 함께 보는 은행도 있으니, 무소득이라고 바로 포기하기보다 취급 은행마다 심사 기준이 다르다는 점을 확인해보는 편이 낫다.
Q한도가 예상보다 부족하면 어떻게 해야 하나
임차보증금 자체를 낮추는 방향으로 계약 조건을 조정하거나, 부족한 부분을 신용대출로 보완하는 방법이 있다. 다만 전세자금대출과 신용대출을 함께 쓰면 총부채 관점에서 상환 부담이 같이 늘어나므로, 매달 갚을 수 있는 금액을 먼저 계산해보고 결정하는 편이 안전하다.
Q버팀목전세자금대출과 은행 보증부 대출을 동시에 신청할 수 있나
같은 임차보증금을 담보로 두 대출을 중복해서 받는 방식은 상품 구조상 제한되는 경우가 대부분이다. 정책자금 심사를 먼저 받아보고 요건이 맞지 않을 때 은행 보증부 대출로 넘어가는 순서로 접근하는 편이, 시간을 아끼는 방법이다.
한도는 결국 소득과 임차보증금 규모가 정책자금 요건 안에 들어가는지 여부에서 갈린다. 계약을 진행하기 전에 본인의 소득 구간과 계약하려는 집의 보증금이 어느 쪽 기준에 해당하는지부터 확인해두면, 상담 과정에서 시간을 훨씬 줄일 수 있다.