- 1. 등본만 보면 권리관계를 다 안다는 착각
- 2. 갑구만 확인하면 충분하다는 생각
- 3. 채권최고액이 곧 대출 원금이라는 오해
- 4. 계약 당일 한 번만 확인하면 된다는 생각
- 5. 자주 묻는 질문
전세나 매매 계약을 앞두고 등기부등본을 처음 열어보면 어디부터 봐야 할지 막막하다. 표제부, 갑구, 을구로 나뉜 서류를 훑어보고 소유자 이름과 주소만 확인한 뒤 안심하는 경우가 많은데, 정작 계약의 안전성을 좌우하는 정보는 다른 곳에 있다. 실무에서 계약 사고가 나는 지점을 보면 등기부등본을 안 봐서가 아니라 잘못된 순서와 방식으로 봐서인 경우가 대부분이다.
1. 등본만 보면 권리관계를 다 안다는 착각
등기부등본, 정식 명칭으로는 등기사항전부증명서를 발급받아 갑구와 을구를 꼼꼼히 읽으면 그 집에 걸린 권리관계를 전부 파악할 수 있다고 생각하는 경우가 많다.
실제로는 우리나라 등기 제도가 공신력을 인정하지 않는다는 점을 먼저 알아야 한다. 등기부에 적힌 내용을 믿고 거래했더라도 그 등기가 실체 권리관계와 다르면 그 신뢰만으로는 보호받지 못할 수 있다. 또한 전입신고와 확정일자만 받은 임차인은 등기부에 나타나지 않는다. 세입자가 있는 집이라면 등기부와 별도로 전입세대열람원을 발급받아 실제 거주자가 있는지, 대항력 있는 선순위 임차인이 있는지 확인해야 한다.
2. 갑구만 확인하면 충분하다는 생각
소유자가 누구인지, 압류나 가처분이 있는지만 보는 갑구가 핵심이라고 여기고 을구는 대충 넘기는 경우가 있다.
을구에는 저당권, 전세권, 지상권처럼 소유권 이외의 권리가 기록된다. 전세 계약이라면 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는지가 을구에 걸린 근저당권의 순위와 금액에 달려 있다. 근저당권 설정일이 내 전입신고보다 빠르면 그 채권이 내 보증금보다 먼저 변제된다. 갑구와 을구는 따로 보지 말고 항상 함께, 접수번호 순서대로 봐야 순위 관계가 제대로 보인다.
“등기부등본에서 권리의 순위는 접수번호 순서로 정해진다. 같은 날 여러 건이 접수됐더라도 접수번호가 빠른 권리가 우선한다. 날짜만 보고 순위를 판단하면 안 되는 이유다.
3. 채권최고액이 곧 대출 원금이라는 오해
을구에 적힌 근저당권 채권최고액을 보고 그 금액만큼 대출이 남아있다고 판단하는 경우가 흔하다.
채권최고액은 실제 대출 원금이 아니라 향후 발생할 이자와 연체금까지 포함해 은행이 설정하는 한도액으로, 실제 대출 원금보다 높게 잡히는 것이 관행이다. 등기부만으로는 실제 남은 채무가 얼마인지 정확히 알 수 없다. 이를 확인하려면 임대인에게 해당 은행의 대출 잔액 증명서를 요청하거나, 계약서에 잔금 지급과 동시에 근저당 말소를 특약으로 명시하는 방법을 함께 써야 한다.
4. 계약 당일 한 번만 확인하면 된다는 생각
계약서에 도장을 찍기 전 등기부등본을 한 번 뗐으니 그걸로 확인이 끝났다고 생각하는 경우가 많다.
계약일과 잔금일 사이에는 보통 며칠에서 몇 주의 시차가 있다. 그 사이 소유자가 추가로 대출을 받아 근저당을 설정하거나, 다른 채권자가 가압류를 걸 수 있다. 계약 시점, 중도금 지급 시점, 잔금 지급 직전까지 최소 두세 차례 재발급해서 변동이 없는지 대조해야 한다. 특히 잔금일 당일 등기부를 다시 확인하고 이상이 없을 때 잔금을 치르는 순서를 지키는 편이 안전하다.
| 구분 | 기재 내용 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 표시(소재지, 면적, 구조, 용도) | 등기부상 주소·면적이 실제 건물과 일치하는지 |
| 갑구 | 소유권 관련 사항(소유권보존·이전, 가압류, 가처분, 경매개시결정 등) | 현재 소유자와 계약 상대방 명의 일치 여부, 압류·가처분 존재 여부 |
| 을구 | 소유권 이외의 권리(저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등) | 근저당권 설정일과 채권최고액, 선순위 권리 존재 여부 |
| 열람 시점 | 계약일, 중도금일, 잔금 직전 재발급 | 그 사이 새로운 권리가 설정되지 않았는지 |
5. 자주 묻는 질문
Q등기부등본은 어디서 발급받나요
대법원 인터넷등기소에서 열람 또는 발급이 가능하며, 가까운 등기소나 무인발급기에서도 받을 수 있다. 열람은 실시간으로 반영되므로 계약 직전에 확인할 때는 열람만으로도 충분한 경우가 많다.
Q근저당권이 있으면 계약을 피해야 하나요
근저당권이 있다고 해서 계약이 불가능한 것은 아니다. 근저당권 채권최고액과 보증금을 합친 금액이 시세 대비 어느 정도인지, 잔금일에 근저당을 말소하는 조건을 특약으로 넣을 수 있는지에 따라 판단이 달라진다.
Q등기부등본에 나오지 않는 정보도 있나요
있다. 미등기 임차인의 존재, 실제 거주 여부, 관리비나 세금 체납 여부는 등기부에 나타나지 않는다. 전입세대열람원, 국세·지방세 완납증명서 등 별도 서류로 확인해야 한다.
등기부등본은 계약의 안전판이라기보다 위험을 가늠하는 도구에 가깝다. 갑구와 을구를 접수번호 순으로 함께 읽고, 계약일부터 잔금일까지 여러 차례 대조하는 습관이 실제로 계약 사고를 줄이는 방법이다. 서류 한 장으로 모든 위험이 사라지지는 않는다는 전제를 갖고 접근하는 편이 안전하다.