- 1. 복비는 매매든 전월세든 같은 비율로 계산한다
- 2. 전월세는 보증금 액수만 보고 구간을 정한다
- 3. 상한요율표 숫자가 곧 내가 내야 할 고정 금액이다
- 4. 복비에는 부가세가 포함되어 있다
- 5. 임대차 거래금액 구간별 상한요율
- 6. 자주 묻는 질문
신혼집을 구하며 처음 마주치는 숫자 중 하나가 중개보수, 흔히 말하는 복비다. 부동산에서 불러주는 금액을 그대로 받아들이는 경우가 많은데, 중개보수는 거래금액에 정해진 비율 하나를 곱하면 끝나는 계산이 아니다. 매매와 임대차의 요율표가 다르고, 구간마다 상한요율과 한도액이 따로 정해져 있으며, 전월세는 보증금과 월세를 합산하는 방식까지 알아야 정확한 금액이 나온다. 계약서에 도장을 찍기 전에 흔히 하는 오해부터 하나씩 짚어본다.
1. 복비는 매매든 전월세든 같은 비율로 계산한다
가장 흔한 오해다. 중개보수는 공인중개사법 제32조에 따라 거래금액과 거래 유형(매매·교환인지, 임대차인지)에 따라 다른 상한요율표가 적용된다. 매매는 거래금액이 커질수록 상한요율이 낮아졌다가 9억원을 넘어서면 다시 올라가는 구조이고, 임대차는 같은 금액 구간이라도 매매보다 낮은 요율이 적용된다. 신혼부부가 전세나 월세 계약을 할 때 매매 기준 요율표를 보고 계산하면 실제보다 높게 나오는 경우가 많다.
요율의 상한 자체는 국토교통부가 정한 범위 안에서 각 시·도 조례로 확정되는 구조라, 지역에 따라 소수점 단위로 차이가 있을 수 있다. 계약 전에는 부동산 사무소에 게시된 요율표나 관할 지자체 고시로 한 번 더 확인하는 편이 안전하다.
2. 전월세는 보증금 액수만 보고 구간을 정한다
보증금 3천만원에 월세 50만원인 계약을 보증금 기준으로만 계산하면 틀린다. 월세가 있는 임대차는 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액을 거래금액으로 본다. 이 합산액이 5천만원 미만이면 월 차임에 70을 곱한 금액과 보증금을 더한 금액을 다시 거래금액으로 쓴다. 이렇게 계산한 금액을 흔히 환산보증금이라고 부른다.
예를 들어 보증금 3천만원, 월세 50만원이면 월 차임의 100배는 5천만원이므로 합산액은 8천만원이 되고, 이 경우 5천만원 미만 규칙이 아니라 일반 합산 방식이 그대로 적용된다. 반대로 보증금 1천만원, 월세 30만원처럼 합산액이 5천만원에 못 미치는 조합이라면 70배 규칙으로 다시 계산해야 한다. 이 계산을 건너뛰고 보증금만으로 구간을 판단하면 상한요율 구간 자체가 달라질 수 있다.
3. 상한요율표 숫자가 곧 내가 내야 할 고정 금액이다
요율표에 적힌 숫자는 이름 그대로 상한이다. 법이 정한 것은 그 이상은 받을 수 없다는 한도이지, 반드시 그 비율대로 받아야 한다는 강제 금액이 아니다. 실제 지급액은 중개사와 협의해서 상한 이하로 정할 수 있다. 다만 협의는 어디까지나 상한 안에서 이루어지는 것이고, 상한을 넘는 금액을 요구받았다면 그 부분에 대해서는 근거를 물어볼 수 있다.
또한 거래금액이 낮은 구간에서는 비율 대신 정액 한도액이 함께 적용된다는 점도 놓치기 쉽다. 예를 들어 임대차 거래금액이 5천만원 미만이면 상한요율을 곱한 값과 정해진 한도액 중 더 낮은 금액이 실제 상한이 된다. 소액 전월세일수록 이 한도액 규정을 확인해야 한다.
4. 복비에는 부가세가 포함되어 있다
중개보수 금액을 이야기할 때 부가세 포함 여부를 확인하지 않고 넘어가는 경우가 많다. 공인중개사가 일반과세사업자로 등록되어 있다면 중개보수에 부가가치세를 별도로 청구할 수 있다. 반면 간이과세자로 등록된 사무소라면 세금계산서 발행 방식이 달라질 수 있다. 계약 전 견적을 받을 때는 제시받은 금액이 부가세를 포함한 것인지, 별도인지를 먼저 확인해야 실제 지출액을 예상할 수 있다.
“전월세 복비를 계산할 때 가장 먼저 확인할 것은 요율이 아니라 거래금액 자체다. 보증금과 월세를 합산한 환산보증금이 얼마인지부터 정해야 어느 구간의 상한요율이 적용되는지 알 수 있다.
5. 임대차 거래금액 구간별 상한요율
아래는 국토교통부가 정한 범위를 기준으로 대부분의 시·도 조례가 채택하고 있는 임대차(전월세) 중개보수 상한요율이다. 앞서 설명한 환산보증금 계산을 마친 뒤 아래 표에서 해당 구간을 찾으면 된다. 다만 지역별로 조례상 세부 수치가 다를 수 있으므로 계약 지역의 최신 고시로 다시 확인하는 것이 원칙이다.
| 환산보증금 구간 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
6. 자주 묻는 질문
Q상한요율보다 낮게 협의해도 되나요
가능하다. 요율표는 상한을 정한 것이지 고정 요율을 강제하는 것이 아니므로, 중개사와 협의해 상한 이하의 금액으로 계약할 수 있다. 다만 협의는 계약 전에 명확히 해두는 편이 나중에 분쟁을 줄인다.
Q신혼부부 특별공급이나 전세자금대출 한도와 복비가 관계가 있나요
중개보수는 특별공급 자격 요건이나 대출 한도 산정과는 별개의 비용이다. 대출 실행 시점에 중개보수를 함께 계산해 필요한 현금을 미리 준비해두는 것이 실무적으로 도움이 되지만, 자격 심사 자체에 반영되는 항목은 아니다.
Q계약서에 복비 금액을 꼭 적어야 하나요
중개보수는 통상 별도의 영수증이나 확인서로 주고받지만, 금액과 지급 시기를 계약 관련 서류에 명시해두면 이후 금액을 두고 다툴 여지가 줄어든다. 특히 협의를 통해 상한보다 낮은 금액으로 정했다면 그 내용을 문서로 남겨두는 편이 안전하다.
복비는 이사 비용 중 눈에 잘 띄지 않다가 계약 막바지에 갑자기 튀어나오는 항목이다. 거래금액을 정확히 계산하고, 그 금액이 어느 구간에 속하는지 확인한 다음, 상한요율표와 한도액을 함께 대조해보는 순서만 지켜도 예상치 못한 금액에 당황할 일은 줄어든다. 계약 전 부동산에 요율표를 직접 보여달라고 요청하는 것도 확인 절차의 하나다.