- 1. 등기부등본은 세 부분으로 나뉜다
- 2. 갑구에서부터 확인 순서를 정한다
- 3. 을구 채권최고액, 기준선을 시세 대비로 잡는다
- 4. 소유권이 최근에 넘어갔다면 이전 이력을 본다
- 5. 등기부등본은 열람 시점 기준이라는 점을 기억한다
- 6. 자주 묻는 질문
계약서에 도장을 찍기 전에 가장 먼저 펼쳐봐야 할 서류는 등기부등본이다. 문제는 이 서류를 처음 받아 든 사람 대부분이 어디서부터 봐야 할지 감을 못 잡는다는 점이다. 표제부, 갑구, 을구로 나뉜 문서 안에서 실제로 위험 신호를 걸러낼 수 있는 항목은 정해져 있고, 그 항목을 우선순위대로 짚어보는 것만으로도 상당수의 사고를 피할 수 있다.
1. 등기부등본은 세 부분으로 나뉜다
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성된다. 표제부에는 소재지, 면적, 건물 구조 같은 부동산의 기본 표시 사항이 담기고, 갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 소유권 외의 권리, 즉 저당권이나 전세권 같은 사항이 기록된다.
발급받을 때 말소사항 포함을 선택해야 과거에 설정됐다가 지워진 권리까지 함께 확인할 수 있다는 점을 놓치는 경우가 많다. 처음 발급받는다면 이 옵션부터 체크하는 편이 낫다.
2. 갑구에서부터 확인 순서를 정한다
갑구에서 가장 먼저 볼 것은 계약 상대방과 등기상 소유자가 같은 사람인지다. 이름과 생년월일을 신분증과 대조하고, 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 따로 확인한다.
그다음으로 갑구 하단에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 등기가 붙어 있는지를 본다. 이 중 경매개시결정 등기가 있는 물건은 실무에서는 계약을 진행하지 않는 쪽으로 판단하는 경우가 대부분이다. 소유권 자체가 흔들릴 수 있는 상태이기 때문이다.
3. 을구 채권최고액, 기준선을 시세 대비로 잡는다
실무에서 흔히 쓰는 기준선은 채권최고액이 매매 시세 또는 전세보증금 대비 60%를 넘는지 여부다. 60% 아래면 통상 여유가 있는 편으로 보고, 60에서 80% 사이라면 근저당권자에게 문의하거나 소유자에게 대출 잔액 확인을 요청하는 절차를 한 단계 더 거친다. 80%를 넘어가는 물건이라면 임차인 입장에서는 보증금 회수 순위를 구체적인 숫자로 따져봐야 하는 구간으로 본다.
다만 채권최고액은 은행이 잡아둔 담보 한도이지 실제 남은 대출금이 아니라는 점은 짚고 넘어가야 한다. 통상 실제 대출액의 110에서 120% 수준으로 설정되기 때문에, 채권최고액만으로 실제 부담을 단정하면 오히려 판단을 그르칠 수 있다.
“채권최고액은 은행이 설정해 둔 담보 한도일 뿐, 지금 시점의 실제 대출 잔액이 아니다. 정확한 잔액이 필요하다면 소유자 동의를 받아 은행에 직접 확인하거나 최근 상환 내역서를 요구하는 편이 실제 위험을 파악하는 데 더 도움이 된다.
4. 소유권이 최근에 넘어갔다면 이전 이력을 본다
갑구를 보면 소유권이전 등기일을 확인할 수 있다. 실무에서 흔히 잡는 기준은 소유권이전 후 6개월이 지나지 않은 물건이다. 이 경우 왜 짧은 기간 안에 다시 매물로 나왔는지 중개사나 매도인에게 먼저 물어보는 편이 안전하다.
단기간에 소유권이 여러 번 바뀐 이력이 보이거나, 매매가 아닌 신탁을 원인으로 한 소유권이전이 있다면 신탁원부까지 별도로 확인해야 하는 경우도 있다.
5. 등기부등본은 열람 시점 기준이라는 점을 기억한다
등기부등본은 실시간으로 갱신되는 문서가 아니라 접수 순서대로 처리되는 문서다. 계약 체결 며칠 전에 발급받은 등기부등본이라도 잔금을 치르는 날에는 다른 내용이 담겨 있을 수 있다.
그래서 계약 당일 발급본과 잔금일 발급본, 최소 두 번은 따로 확인하는 절차를 두는 편이 안전하다.
| 구분 | 확인 항목 | 위험 신호 | 대응 |
|---|---|---|---|
| 갑구 | 소유자 일치 여부 | 계약자와 등기상 소유자 불일치 | 위임장, 인감증명서 확인 |
| 갑구 | 압류, 가압류 | 등기 목적란에 압류, 가압류 표시 | 계약 보류 후 사유 확인 |
| 갑구 | 경매개시결정 | 강제경매, 임의경매 개시 등기 | 계약 진행하지 않는 쪽으로 판단하는 경우가 많음 |
| 을구 | 근저당권 채권최고액 | 시세 또는 보증금 대비 60% 초과 | 대출 잔액 별도 확인 |
| 을구 | 전세권, 지상권 등 | 선순위 권리 설정 여부 | 순위와 존속기간 확인 |
6. 자주 묻는 질문
Q등기부등본은 어디서 발급받을 수 있나요?
인터넷등기소에서 열람과 발급이 모두 가능하고, 해당 부동산의 주소만 알면 소유자가 아니어도 누구나 발급받을 수 있다. 인터넷 발급이 방문 발급보다 절차가 간단하고 비용도 저렴한 편이다.
Q등기부등본만 확인하면 계약해도 괜찮은가요?
등기부등본은 반드시 봐야 할 서류이지만 그것만으로 모든 위험을 걸러낼 수 있는 건 아니다. 임대차라면 전입세대 열람원으로 선순위 임차인 여부를 확인하고, 건축물대장으로 실제 구조와 등기부 표시가 일치하는지도 함께 봐야 한다.
Q채권최고액이 없는 물건은 위험이 없다고 봐도 되나요?
을구에 근저당권이 없다고 해서 다른 위험까지 없는 것은 아니다. 갑구에 압류나 가처분이 걸려 있을 수도 있고, 신탁이 원인인 소유권이전이 있을 수도 있으니 갑구와 을구를 각각 따로 확인하는 습관이 필요하다.
등기부등본은 한 번 발급받아 두고 넘어가는 서류가 아니라, 계약이 진행되는 동안 최소 두 번은 다시 확인해야 하는 서류다. 갑구와 을구를 각각의 기준선으로 나눠보는 습관만 들여도 처음 계약을 앞둔 상황에서 놓치기 쉬운 위험 신호 상당수를 걸러낼 수 있다.