- 1. 전세가율 80%를 기준선으로 본다
- 2. 등기부등본에서 근저당 설정액부터 확인한다
- 3. 다가구주택은 선순위 임차인 총액까지 더한다
- 4. 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 먼저 물어본다
- 5. 확정일자와 전입신고 타이밍을 맞춘다
- 6. 자주 묻는 질문
전세 계약서에 도장을 찍기 전에 확인해야 할 숫자는 생각보다 명확하다. 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황, 이른바 깡통전세는 계약 시점의 등기부등본과 매매가 대비 전세가 비율만 확인해도 상당 부분 걸러낼 수 있다. 문제는 이 판단을 계약 당일 공인중개사의 설명에만 의존한다는 점이다. 아래 기준선을 스스로 계산할 수 있어야 계약 여부를 결정할 수 있다.
1. 전세가율 80%를 기준선으로 본다
전세가율은 전세보증금을 매매가로 나눈 값이다. 매매가는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 시세를 기준으로 잡는다. 통상적으로 전세가율이 70% 이하면 매매가가 어느 정도 떨어져도 보증금을 회수할 여지가 남아 있다고 보고, 70~80% 구간은 주의가 필요한 경계로, 80%를 넘어서면 집주인이 매매가를 낮춰서라도 집을 처분하지 않는 이상 경매 상황에서 보증금 전액 회수가 어려워질 수 있는 위험 구간으로 본다.
다만 이 비율은 매매가 자체가 정확히 산정되는 아파트에서 의미가 크다. 신축 빌라나 다세대주택은 매매 거래가 드물어 시세 파악이 애매하고, 분양가 자체가 부풀려진 경우도 있어 전세가율만으로 안심하기는 어렵다.
2. 등기부등본에서 근저당 설정액부터 확인한다
등기부등본 을구를 열어 근저당권 채권최고액을 확인한다. 채권최고액은 실제 대출금의 110~130% 수준으로 설정되는 경우가 많으므로, 실제 대출 잔액과는 차이가 있다는 점을 감안해야 한다. 근저당 채권최고액과 내가 낼 전세보증금을 더한 금액이 매매가 대비 어느 수준인지가 핵심이다.
“근저당 설정액과 전세보증금을 합친 금액이 매매가의 80%를 넘으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위인 임차인 몫으로 남는 돈이 없거나 부족할 가능성이 커진다는 점을 계약 전에 반드시 짚어야 한다.
3. 다가구주택은 선순위 임차인 총액까지 더한다
다가구주택은 등기부등본이 건물 전체 기준 한 장이라 세대별 보증금이 따로 표시되지 않는다. 이 경우 집주인에게 다른 세대의 확정일자 부여 현황이나 선순위 임차인의 보증금 총액을 요청해서 확인해야 한다. 건축물대장으로 전체 세대수를 파악하고, 각 세대 평균 보증금을 곱해 대략적인 총액을 가늠하는 방식도 함께 쓴다.
내가 들어가는 방이 후순위라면, 근저당과 선순위 임차인 보증금을 모두 더한 금액이 매매가에 근접하거나 넘어서는지가 판단 기준이 된다. 다가구주택에서 사고가 반복되는 이유는 이 합산 계산을 생략하고 개별 방의 시세만 보고 계약하기 때문이다.
4. 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 먼저 물어본다
주택도시보증공사(HUG) 등에서 운영하는 전세보증금반환보증은 일정한 전세가율과 채권 관계를 충족해야 가입이 가능하다. 계약 전에 공인중개사나 보증기관에 해당 매물이 보증 가입 요건을 충족하는지 문의해볼 수 있다. 보증 가입 자체가 거절되는 매물이라면, 그 판단 기준을 통과하지 못했다는 의미로 받아들이는 편이 안전하다.
보증에 가입했다고 해서 모든 상황에서 문제가 해결되는 것은 아니다. 보증 이행에는 절차와 시간이 걸리고, 임대인의 협조 여부에 따라 진행 속도가 달라질 수 있다는 점도 함께 고려해야 한다.
5. 확정일자와 전입신고 타이밍을 맞춘다
주택임대차보호법상 대항력은 전입신고와 주택 인도를 마친 다음 날 0시부터 발생한다. 잔금을 치르고 전입신고를 하는 날, 집주인이 그 사이 다른 근저당을 설정하면 그 근저당이 임차인보다 앞선 순위를 갖게 될 수 있다. 잔금일 당일 등기부등본을 한 번 더 열람해서 계약 시점과 달라진 부분이 없는지 확인하는 절차가 필요한 이유다.
확정일자는 전입신고와 별개로 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있는데, 우선변제권 확보를 위해 잔금 지급과 동시에 처리하는 것이 원칙이다.
| 확인 항목 | 확인 방법 | 안전권 기준 | 주의 신호 |
|---|---|---|---|
| 전세가율 | 보증금 ÷ 매매가(실거래가·KB시세) | 70% 이하 | 80% 초과 |
| 근저당+보증금 합산 | 등기부등본 을구 채권최고액 + 보증금 | 매매가의 70% 이하 | 매매가 근접·초과 |
| 다가구 선순위 총액 | 건축물대장 세대수 × 평균 보증금 추정 | 매매가 대비 여유 있음 | 매매가 근접·초과 |
| 보증보험 가입 여부 | HUG 등 보증기관 사전 문의 | 가입 요건 충족 | 가입 거절 매물 |
| 전입신고·확정일자 시점 | 잔금일 당일 등기부등본 재열람 | 잔금·전입·확정일자 동시 처리 | 날짜 간 공백 발생 |
6. 자주 묻는 질문
Q전세가율만 낮으면 안전하다고 볼 수 있나
전세가율은 하나의 지표일 뿐이다. 매매가 산정이 불확실한 신축 빌라나 다세대주택에서는 전세가율이 낮게 계산돼도 실제로는 근저당이나 선순위 채권이 많아 위험할 수 있다. 여러 기준을 함께 봐야 한다.
Q이미 계약을 마친 집인데 지금이라도 확인할 방법이 있나
등기부등본은 계약 후에도 인터넷등기소에서 열람할 수 있다. 잔금을 아직 치르지 않았다면 잔금일 직전에 다시 열람해서 근저당이나 가압류가 새로 설정되지 않았는지 확인하는 것이 좋다.
Q집주인이 세금 체납 여부를 알려주지 않으면 어떻게 하나
임차인은 임대차 계약을 체결하려는 주택에 대해 임대인의 미납 국세·지방세 열람을 세무서나 지방자치단체에 요청할 수 있는 제도를 활용할 수 있다. 집주인의 동의나 협조 절차가 필요한 부분이 있으니 계약 전 일정에 여유를 두고 진행하는 편이 낫다.
깡통전세 여부는 한 가지 숫자가 아니라 전세가율, 근저당 설정액, 선순위 채권, 보증보험 가입 가능성, 신고 시점까지 겹쳐서 봐야 판단이 선다. 기준선을 넘는 항목이 하나라도 있다면 계약을 서두르기보다 그 항목을 먼저 해소할 수 있는지부터 확인하는 순서가 필요하다.