- 1. 보증금 3억원 전세, 신고 대상에 들어가는지부터
- 2. 계약서에 도장 찍은 날부터 30일
- 3. 임대인과 임차인, 누가 신고서를 내야 하나
- 4. 온라인 신고와 확정일자
- 5. 신고를 안 하면 생기는 일
- 6. 자주 묻는 질문
서울에 있는 전용 59㎡ 아파트에 보증금 3억원으로 전세 계약을 새로 체결했다고 가정해보자. 계약서에 도장을 찍고 나면 다음 순서로 확정일자를 받고 전입신고를 하는 것까지는 다들 챙기는데, 그 사이에 놓치기 쉬운 절차가 하나 더 있다. 바로 주택 임대차 계약 신고, 흔히 전월세 신고제라 부르는 것이다. 신고 대상인지 아닌지 헷갈리는 채로 넘어가는 세입자가 많은데, 대상에 해당하는데도 신고를 안 해두면 나중에 과태료 통지서를 받는 경우가 실제로 생긴다.
1. 보증금 3억원 전세, 신고 대상에 들어가는지부터
임대차 신고제는 모든 전월세 계약에 적용되는 게 아니라 지역과 금액, 두 가지 기준을 함께 본다. 지역은 서울·경기·인천을 포함한 수도권 전역, 각 광역시, 세종시, 그리고 각 도의 시 지역이 해당하고 도 지역 중에서도 군 단위는 빠진다. 금액 기준은 보증금 6천만원을 초과하거나 월차임이 30만원을 초과하는 계약이다. 앞서 예로 든 서울 아파트 보증금 3억원 계약은 지역과 금액 요건을 모두 충족하므로 신고 대상이 된다.
반대로 지방 군 지역에서 보증금 5천만원짜리 원룸을 얻었다면 지역과 금액 요건을 둘 다 벗어나 신고 의무가 없다. 계약을 앞두고 있다면 임차할 주택의 소재지가 신고 대상 지역인지부터 확인해두는 편이 순서상 맞다.
2. 계약서에 도장 찍은 날부터 30일
신고 기한은 계약 체결일로부터 30일 이내다. 계약 체결일은 계약서를 작성하고 서명 또는 날인한 날을 기준으로 잡는다. 잔금을 치르는 날이나 실제 입주일이 아니라 계약서상 계약일이 기산점이라는 점을 헷갈리는 경우가 많은데, 계약일과 잔금일 사이 간격이 긴 경우일수록 이 30일을 넘기기 쉬우니 계약서에 서명한 그날 바로 신고 일정을 잡아두는 게 안전하다.
3. 임대인과 임차인, 누가 신고서를 내야 하나
원칙은 임대인과 임차인 공동 신고다. 다만 실무에서는 계약서 사본과 신분 확인 자료를 첨부해 어느 한쪽이 접수하면 상대방이 신고에 동의한 것으로 처리되는 방식이 쓰이고 있어, 두 사람이 함께 관공서를 방문할 필요까지는 없다. 공인중개사를 통해 계약했다면 계약서 작성 단계에서 중개사가 신고까지 대행해주는 경우도 많지만, 이는 실무 관행이지 중개사의 법적 의무는 아니므로 신고가 실제로 접수됐는지는 세입자 본인이 확인해두는 게 낫다.
4. 온라인 신고와 확정일자
신고는 임차 주택 소재지 관할 주민센터를 방문하거나 온라인으로 접수할 수 있다. 온라인 신고의 경우 계약서 원본을 스캔해 첨부하는 방식으로 진행되고, 신고가 접수되면 별도로 확정일자를 신청하지 않아도 확정일자가 자동으로 부여되는 효과가 있다. 확정일자는 보증금을 지키는 대항력·우선변제권과 직결되는 부분이라, 신고 자체를 미루는 것이 확정일자를 늦게 받는 결과로 이어질 수 있다는 점을 함께 기억해둘 필요가 있다.
“보증금과 월차임이 모두 신고 기준선 아래인 계약은 신고 의무가 없다. 반대로 갱신 계약이라도 보증금이나 월차임이 기존 계약과 달라졌다면 새로 신고 대상에 들어간다는 점은 놓치기 쉬운 부분이다.
5. 신고를 안 하면 생기는 일
신고 대상인데 기한 안에 신고하지 않거나 사실과 다르게 신고하면 과태료 부과 대상이 된다. 법령상 과태료 상한은 정해져 있지만 실제 부과 여부와 금액은 위반 기간, 지역별 운영 방침, 계도기간 적용 여부에 따라 달라져 온 이력이 있어 여기서 특정 금액을 단정하기는 어렵다. 계약을 앞두고 있다면 임차 주택 소재지 관할 구청이나 주민센터에 현재 적용되는 기준을 한 번 확인해두는 편이 확실하다.
다만 과태료 여부를 떠나서, 신고를 해두면 확정일자를 별도 절차 없이 챙길 수 있다는 실질적인 이점이 있으니 대상에 해당한다면 미룰 이유는 크지 않다.
| 상황 | 신고 대상 여부 |
|---|---|
| 서울 아파트, 신규 전세 보증금 3억원 | 대상 |
| 도 지역 군(郡), 보증금 2억원 전세 | 지역 요건 미충족으로 대상 아님 |
| 수도권 시 지역, 보증금 5천만원, 월차임 없음 | 금액 기준 이하로 대상 아님 |
| 갱신 계약, 보증금·월차임 동일 | 신고 의무 없음 |
| 갱신 계약, 보증금 인상 | 대상 |
6. 자주 묻는 질문
Q신고를 안 하고 그냥 살아도 될까요
신고 대상에 해당하는데 기한 내 신고하지 않으면 과태료 부과 대상이 될 수 있고, 신고를 통해 자동으로 받을 수 있는 확정일자 효력도 그만큼 늦어지게 된다. 대상 여부가 애매하다면 관할 주민센터에 문의해 확인해두는 편이 안전하다.
Q공인중개사가 알아서 신고해주는 것 아닌가요
계약서 작성을 도운 공인중개사가 신고까지 대행하는 경우가 실무에서는 흔하지만, 이는 중개사의 법적 의무가 아니라 서비스 차원의 관행이다. 신고가 실제로 완료됐는지는 세입자 본인이 접수 확인증이나 처리 내역으로 직접 확인해두는 게 좋다.
Q갱신계약인데 보증금이 조금 올랐어요, 이것도 신고 대상인가요
기존 계약과 금액이 동일한 갱신계약은 신고 의무가 없지만, 보증금이나 월차임이 조금이라도 변경됐다면 그 갱신계약은 새로운 신고 대상이 된다. 인상 폭이 작다고 해서 예외가 되는 것은 아니다.
전세 계약 하나를 두고 확정일자, 전입신고, 임대차 신고까지 챙길 절차가 여러 개 겹치다 보니 신고 자체를 놓치는 세입자가 적지 않다. 계약서에 서명한 날을 기준으로 30일이라는 기한이 정해져 있다는 점, 그리고 지역과 금액 두 가지 기준을 함께 봐야 한다는 점만 기억해두면 계약 초반에 놓치는 일은 줄일 수 있다.