- 1. 매매인지 임대차인지부터 구분한다
- 2. 거래금액 구간을 정확히 잡는다
- 3. 월세가 있으면 환산보증금부터 계산한다
- 4. 상한요율 표에서 요율과 한도액을 확인한다
- 5. 상한액을 계산하고 그 안에서 협의한다
- 6. 자주 묻는 질문
전월세 계약을 앞두고 있거나 첫 집을 매매로 구하는 직장인이라면 계약이 끝날 무렵 중개보수, 이른바 복비 앞에서 한 번은 멈칫하게 된다. 중개사가 부르는 금액이 맞는지 확인할 방법을 모르기 때문이다. 중개보수는 중개사가 임의로 정하는 금액이 아니라 공인중개사법 제32조와 그 시행규칙이 정한 상한요율 범위 안에서 계산되는 금액이고, 계산 순서만 알면 계약 전에 직접 검산할 수 있다.
1. 매매인지 임대차인지부터 구분한다
중개보수 상한요율표는 매매·교환과 임대차를 따로 두고 있고, 같은 거래금액이라도 임대차 요율이 매매보다 낮게 설정되어 있다. 전세보증금이 웬만한 매매가보다 큰 경우도 있다 보니, 이 구분을 건너뛰고 금액만 보고 계산하면 실제보다 많이 낼 위험이 있다.
계약서를 받기 전에 이번 거래가 매매인지, 전세나 월세 같은 임대차인지부터 문서상으로 확인하는 것이 첫 단계다.
여기서 자주 틀리는 것: 전세보증금 액수가 크다는 이유만으로 매매 요율표를 적용해 상한액을 실제보다 높게 계산한다.
2. 거래금액 구간을 정확히 잡는다
상한요율표는 거래금액을 몇 개 구간으로 나누고 구간마다 요율과 한도액을 다르게 정해 두었다. 여기서 중요한 점은 국세 누진세처럼 구간별로 나눠 계산하는 방식이 아니라는 것이다. 거래금액이 속하는 구간 하나의 요율이 전체 금액에 그대로 적용된다.
예를 들어 거래금액이 특정 구간의 상한선을 살짝 넘겼다면, 넘긴 부분만 다음 구간 요율을 적용하는 것이 아니라 전체 금액에 다음 구간 요율이 적용된다는 뜻이다.
여기서 자주 틀리는 것: 초과분에만 높은 요율이 붙는다고 오해해 상한액을 낮게 예상한다.
3. 월세가 있으면 환산보증금부터 계산한다
보증금과 월세가 함께 있는 계약이라면 보증금 금액만으로 구간을 잡으면 안 된다. 월세를 보증금으로 환산한 금액, 즉 환산보증금을 먼저 구해야 실제 적용 구간이 나온다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산하며, 이 값이 낮게 나오는 소액 계약에서는 월세에 곱하는 배수를 다르게 적용하도록 시행규칙에 별도로 정해두고 있다.
이 단계를 건너뛰고 보증금 숫자만 보고 요율을 찾으면 실제 적용되어야 할 구간보다 낮은 구간을 잘못 고르는 경우가 많다.
여기서 자주 틀리는 것: 월세를 계산에서 빼고 보증금만으로 구간을 판단해 상한요율을 실제보다 낮게 잡는다.
4. 상한요율 표에서 요율과 한도액을 확인한다
거래금액 구간이 정해지면 그 구간에 해당하는 상한요율과, 구간에 따라 별도로 정해진 한도액이 있는지를 확인한다. 이 요율표는 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 위임되어 있어, 지역에 따라 세부 수치가 다르게 고시될 수 있다. 계약 전에는 실제 거주지 지자체 조례나 중개사가 게시한 요율표로 한 번 더 대조하는 편이 안전하다.
이 단계에서 함께 확인할 것이 부가가치세 별도 여부다. 중개사가 부가가치세 과세사업자라면 상한액과 별개로 부가세가 추가될 수 있다.
여기서 자주 틀리는 것: 안내받은 금액에 부가세가 포함인지 별도인지 확인하지 않고 계약서에 도장을 찍는다.
5. 상한액을 계산하고 그 안에서 협의한다
거래금액에 확인한 상한요율을 곱하면 상한액이 나온다. 한도액이 정해진 구간이라면 계산값과 한도액 중 더 낮은 금액이 상한이 된다. 여기서 중요한 것은 이 상한액이 반드시 내야 하는 확정 금액이 아니라 법이 정한 최대치라는 점이다. 실제로 지급할 요율은 중개의뢰인과 개업공인중개사가 상한 이내에서 협의해 정하는 사항이다.
협의라는 절차 자체를 모르고 상한액을 곧 청구서라고 여기는 경우가 많은데, 상한을 직접 계산해두면 협의 자리에서 근거를 갖고 이야기할 수 있다.
여기서 자주 틀리는 것: 상한요율로 계산된 금액을 협상 여지가 없는 고정 금액으로 받아들이고 그대로 지급한다.
“상한요율은 거래금액 구간 전체에 단일하게 적용되고, 매매와 임대차는 서로 다른 표를 쓴다. 계산해 낸 상한액은 협의의 출발점이지 확정된 청구 금액이 아니다.
| 구분 | 거래금액 구간 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|---|
| 매매·교환 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 매매·교환 | 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 매매·교환 | 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 임대차 등 | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 임대차 등 | 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 임대차 등 | 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
표에 나온 수치는 국토교통부가 제시한 기준을 대부분의 지자체 조례가 그대로 따른 값이지만, 조례로 위임된 사항인 만큼 거주 지역에 따라 소폭 차이가 있을 수 있다. 9억원 이상 구간이나 고가 계약은 별도 구간이 있으므로 해당하는 경우 조례 원문이나 중개사 사무소에 게시된 요율표를 함께 확인하는 것이 정확하다.
6. 자주 묻는 질문
Q중개보수 상한액에 부가가치세가 포함되나요
개업공인중개사가 부가가치세 과세사업자인 경우 안내받은 금액이 부가세 포함인지 별도인지에 따라 실제 지급액이 달라질 수 있다. 계약 전 확인서나 영수증 발급 단계에서 서면으로 확인해두는 것이 안전하다.
Q상한요율보다 낮게 받는 중개사도 있나요
있다. 상한요율은 법이 정한 최대치이고 실제 요율은 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하는 사항이다. 다만 현실에서는 협의 없이 상한요율이 사실상의 청구 기준처럼 쓰이는 경우가 흔하다.
Q지역별 요율 차이는 어디서 확인하나요
중개보수 상한요율은 시·도 조례로 정해지므로 거주지 지자체가 고시한 조례나 중개사무소에 게시된 요율표를 통해 확인하는 것이 가장 정확하다.
복비는 협상 불가능한 고정비가 아니라 상한선이 정해진 협의 항목이다. 매매와 임대차를 구분하고, 환산보증금까지 반영해 거래금액 구간을 잡은 뒤 요율을 곱해보면, 계약서에 도장을 찍기 전에 스스로 검산할 수 있는 숫자 하나를 손에 쥐게 된다.