- 1. 85제곱미터가 나누는 두 갈래 길
- 2. 가점제 추첨제 선택 전에 볼 다자녀 가점
- 3. 추첨제 청약 방법과 다자녀의 실익
- 4. 지역별 가점제 추첨제 차이
- 5. 청약 추첨제 조건과 물량 배정
- 6. 자주 묻는 질문
민영주택 일반공급 물량은 전용면적 85제곱미터를 기준으로 가점제와 추첨제 비중이 갈린다. 이 기준선을 모르고 청약을 넣으면 가점이 낮아도 될 평형에서 가점 경쟁에 뛰어들거나, 반대로 가점이 높은데 추첨제 물량에 청약해 점수를 허비하는 경우가 생긴다. 특히 부양가족 수가 많아 가점제에서 유리한 다자녀 가구라면 이 면적 기준을 정확히 파악해야 당첨 확률을 최대한 끌어올릴 수 있다.
1. 85제곱미터가 나누는 두 갈래 길
주택공급에 관한 규칙에 따라 민영주택 일반공급은 전용면적 85제곱미터를 경계로 물량 배정 방식이 달라진다. 85제곱미터 이하 주택은 가점제 비중이 높게 설정되고, 85제곱미터를 초과하는 중대형 평형은 추첨제 비중이 커지는 구조다. 국민주택(공공주택)은 가점제·추첨제가 아니라 순위순차제로 배정되므로 이 기준은 민영주택에만 해당한다는 점을 먼저 구분해야 한다.
투기과열지구에서는 85제곱미터 이하 물량 전체가 가점제로만 배정된다. 가점 순위대로만 당첨자가 정해지고 추첨 물량은 별도로 남지 않는다. 반면 85제곱미터를 초과하면 가점제 50%, 추첨제 50%로 물량이 나뉜다. 절반은 가점 순으로, 절반은 무작위 추첨으로 당첨자를 가린다는 뜻이다.
2. 가점제 추첨제 선택 전에 볼 다자녀 가점
가점제 점수는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 세 항목을 합산해 최대 84점까지 산정된다. 이 가운데 부양가족 수 항목은 부양가족이 늘어날수록 5점씩 가산되고 6명 이상이면 35점 만점에 도달한다. 자녀가 많은 가구는 이 항목에서 다른 조건이 비슷한 무자녀 가구보다 유리한 위치에 선다.
문제는 가점이 아무리 높아도 그 물량이 가점제로 배정되지 않으면 점수가 쓰이지 않는다는 점이다. 85제곱미터를 초과하는 평형에 청약할 때는 절반 이상이 추첨제로 넘어가므로, 가점을 믿고 무리하게 큰 평형에 도전하기보다 가점제 비중이 높은 85제곱미터 이하 물량을 함께 검토하는 편이 유리하다.
3. 추첨제 청약 방법과 다자녀의 실익
추첨제는 가점과 무관하게 무작위로 당첨자를 뽑는 방식이다. 그래서 가점이 낮은 신혼부부나 자녀 계획 단계의 젊은 다자녀 예비 가구도 추첨제 물량에서는 동일한 확률로 기회를 얻는다. 다만 추첨제 물량 안에서도 무주택 세대 구성원에게 우선 배정되는 순위가 있어, 유주택자와 무주택자가 섞여 있는 지역은 조건을 다시 확인해야 한다.
다자녀 가구는 별도의 다자녀 특별공급 자격도 함께 확인할 필요가 있다. 특별공급에서 떨어졌을 때 일반공급으로 넘어가는 사례가 많은데, 이때 지원한 평형이 85제곱미터 이하인지 초과인지에 따라 가점제·추첨제 적용 여부가 다시 갈린다.
4. 지역별 가점제 추첨제 차이
가점제 추첨제 차이는 지역 규제 등급에 따라서도 달라진다. 투기과열지구는 앞서 말한 대로 85제곱미터 이하는 가점제만 적용되고, 초과분은 가점제 50%·추첨제 50% 구조로 나뉜다. 반면 규제가 없는 지역은 가점제 적용 비율을 0퍼센트에서 40퍼센트 사이에서 지자체장이 정하고, 나머지는 추첨제로 채운다. 같은 85제곱미터 이하 물량이라도 지역에 따라 가점제 비중이 크게 벌어질 수 있다는 뜻이다.
“같은 면적이라도 투기과열지구인지, 조정 대상 등급이 없는 지역인지에 따라 가점제 비율이 완전히 달라진다. 청약 전 반드시 해당 단지의 입주자모집공고에서 가점제·추첨제 물량 구분을 직접 확인해야 한다.
5. 청약 추첨제 조건과 물량 배정
청약 추첨제 조건에서 가장 먼저 보는 것은 무주택 여부다. 추첨제 물량 중 일정 비율은 무주택 세대 구성원에게 우선 배정되고, 남는 물량에 한해 유주택자도 추첨에 참여할 수 있는 구조가 일반적이다. 다자녀 가구가 이미 주택을 보유한 상태라면 추첨제 물량 안에서도 우선순위가 뒤로 밀릴 수 있다는 점을 계산에 넣어야 한다.
| 구분 | 85제곱미터 이하 | 85제곱미터 초과 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 가점제만 적용 | 가점제 50% / 추첨제 50% |
| 조정 대상 등급 없는 지역 | 가점제 0~40% (지자체 결정) | 대부분 추첨제 위주 |
| 다자녀 가구 유불리 | 부양가족 가점으로 유리 | 가점 영향 축소, 추첨 비중 확대 |
| 당첨자 결정 방식 | 가점 순위 우선 | 가점제·추첨제 병행 |
6. 자주 묻는 질문
Q85제곱미터 기준은 전용면적인가 공급면적인가
가점제·추첨제 구분에 쓰이는 85제곱미터는 전용면적 기준이다. 분양 공고에 표시되는 공급면적이나 계약면적과 혼동하지 말고, 입주자모집공고의 전용면적 표를 확인해야 한다.
Q다자녀 특별공급과 일반공급 가점제를 동시에 넣을 수 있는가
특별공급과 일반공급은 각각 별도로 청약이 가능한 경우가 많지만 단지별, 공고별로 조건이 다르게 안내되므로 해당 단지의 입주자모집공고를 통해 중복 청약 가능 여부를 직접 확인해야 한다.
Q가점이 낮은 다자녀 가구는 어느 평형을 노리는 게 유리한가
가점이 아직 충분히 쌓이지 않은 경우라면 85제곱미터를 초과해 추첨제 비중이 높은 평형이 상대적으로 기회가 넓다. 다만 지역마다 추첨제 우선순위 조건이 달라 무주택 기간 등 다른 요건도 함께 점검하는 것이 안전하다.
결국 가점제와 추첨제를 가르는 것은 면적이라는 숫자 하나지만, 그 숫자가 만드는 결과는 가구마다 다르다. 부양가족 수가 많아 가점에서 유리한 다자녀 가구라도 85제곱미터를 넘는 평형에 청약하면 그 가점의 절반은 쓰이지 못한다. 청약 공고를 볼 때 평형별 가점제·추첨제 물량과 비율부터 먼저 확인하는 습관이 필요하다.