- 1. 전매제한 실거주의무, 근거 법령부터 다르다
- 2. 분양권 전매제한 기간과 기준일
- 3. 토허제 실거주 의무 기간, 분양가상한제 실거주 의무와는 별개
- 4. 전매제한 3년 실거주 5년, 분양가 낮을수록 기간이 길어진다
- 5. 자주 묻는 질문
분양권을 받은 신혼부부가 가장 많이 헷갈리는 지점은 전매제한과 실거주 의무를 하나의 규제로 착각하는 것이다. 둘은 근거 법령도 다르고 적용 대상도 다르다. 전매제한은 분양권 자체를 사고팔 수 없게 막는 규제이고, 실거주 의무는 입주 후 실제로 그 집에 살아야 하는 의무다. 두 규제가 동시에 걸리는 단지도 있고 하나만 걸리는 단지도 있어서, 계약 전에 입주자모집공고문을 확인하지 않으면 나중에 곤란해질 수 있다.
1. 전매제한 실거주의무, 근거 법령부터 다르다
전매제한은 주택법 제64조와 시행령에 따라 분양권을 일정 기간 동안 되팔거나 명의를 바꾸지 못하게 막는 제도다. 실거주 의무는 주택법 제57조의2에 따라 분양가상한제가 적용된 주택 등에서 입주 후 일정 기간 그 집에 실제로 거주하도록 강제하는 제도다.
전매제한이 끝났다고 실거주 의무까지 끝나는 것이 아니고, 실거주 의무를 채웠다고 전매가 자유로워지는 것도 아니다. 두 기간은 각각 따로 계산해서 관리해야 한다.
2. 분양권 전매제한 기간과 기준일
전매제한 기간은 지역과 공급 유형에 따라 다르게 정해진다. 투기과열지구나 공공택지에서 나온 분양권은 상대적으로 긴 기간이 적용되고, 그 외 지역은 짧게는 몇 개월 만에 전매가 풀리기도 한다.
여기서 신혼부부가 자주 놓치는 부분이 분양권 전매제한 기준일이다. 계약일이 아니라 해당 단지의 최초 입주자모집공고일을 기준으로 기간을 센다. 청약 당첨 후 계약을 늦게 했다고 해서 전매 가능 시점이 뒤로 밀리는 것이 아니다.
3. 토허제 실거주 의무 기간, 분양가상한제 실거주 의무와는 별개
토지거래허가구역, 이른바 토허제 지역에서 주택을 매수하면 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 실거주 목적으로 허가를 받아야 하고, 허가받은 목적대로 일정 기간 거주해야 한다. 이건 분양가상한제 주택의 실거주 의무와는 근거도 대상도 다른 별개 규제다.
분양권을 산 아파트가 나중에 토허제 지역으로 지정되면, 분양가상한제 실거주 의무와 토허제 실거주 의무가 동시에 걸릴 수도 있다. 두 의무의 시작 시점과 기간을 각각 따져봐야 한다.
4. 전매제한 3년 실거주 5년, 분양가 낮을수록 기간이 길어진다
분양가상한제가 적용된 주택은 인근 시세 대비 분양가 비율에 따라 실거주 의무 기간이 갈린다. 시세보다 크게 낮게 분양받았을수록 의무 기간이 길게 잡히는 구조다.
전매제한과 실거주 의무 기간이 같은 해에 끝나지 않는 경우가 많아서, 전매제한만 풀렸다고 바로 세를 놓거나 팔 수 있다고 생각하면 안 된다. 실거주 의무가 남아있는 상태에서 임대를 주면 위반이 된다. 다만 정부가 시행 시기를 늦추거나 조건을 완화하는 방향의 개정을 추진한 적이 있어서, 자신이 받은 분양권에 실제로 어떤 기간이 적용되는지는 입주자모집공고문과 그 이후의 개정 경과를 함께 확인해야 한다.
“전매제한이 풀렸다는 것과 실거주 의무가 끝났다는 것은 서로 다른 뜻이다. 둘 중 하나만 확인하고 매도나 임대를 진행하면 실거주 의무 위반 사례로 이어질 수 있다.
| 구분 | 근거 법령 | 규제 대상 | 기간 | 위반 시 |
|---|---|---|---|---|
| 분양권 전매제한 | 주택법 제64조 | 분양권 매매·명의변경 금지 | 지역·공급유형별로 상이(짧게는 몇 개월, 길게는 수년) | 전매행위 무효, 형사처벌 대상 될 수 있음 |
| 분양가상한제 실거주 의무 | 주택법 제57조의2 | 입주 후 실제 거주 | 분양가와 인근 시세 차이에 따라 최대 수년 | 이행강제금, 공공주택사업자 매입 신청 대상 |
| 토허제 실거주 의무 | 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 토지거래허가구역 내 주택 실거주 | 허가권자가 고시하는 기간(통상 수년 이내) | 허가 취소, 이행강제금 부과 |
5. 자주 묻는 질문
Q분양권 전매제한 해제되면 바로 팔 수 있나요?
전매제한만 기준으로 보면 그렇다. 다만 해당 주택에 실거주 의무가 걸려 있다면 실거주 의무 기간을 채우기 전에는 팔거나 세를 놓을 수 없다. 두 기간을 각각 확인해야 한다.
Q실거주 의무 위반하면 어떻게 되나요?
정해진 기간 안에 전입신고를 하지 않거나 중간에 실거주를 중단하면 위반으로 처리된다. 위반이 확인되면 이행강제금이 부과될 수 있고, 사업주체나 공공주택사업자에 주택을 매입하도록 신청해야 하는 절차로 이어질 수 있다. 근무나 질병 같은 예외 사유를 인정받으려면 별도로 소명해야 하므로 사정이 생기면 미리 확인하는 것이 안전하다.
Q신혼부부 특별공급도 전매제한과 실거주 의무가 똑같이 적용되나요?
특별공급이라고 해서 규제가 면제되는 것은 아니다. 지역과 공급 유형에 따라 정해진 전매제한과 실거주 의무 기준이 신혼부부 특별공급에도 그대로 적용된다. 입주자모집공고문에 명시된 기간을 확인하는 것이 가장 정확하다.
전매제한과 실거주 의무는 계약 시점이 아니라 입주자모집공고 시점, 그리고 실제 입주 이후 시점을 각각 기준으로 흘러간다. 신혼부부가 분양권을 받았다면 두 기간을 따로 적어두고, 전매나 임대 계획을 세우기 전에 자신이 받은 공고문에서 정확한 내용을 다시 확인하는 편이 안전하다.