- 1. 임대인의 수선의무, 민법이 정한 범위
- 2. 대수선과 소모품 교체는 어떻게 구분하나
- 3. 수리비를 먼저 냈다면 - 필요비상환청구권
- 4. 임대차 기간 중 해지, 가능한 상황과 절차
- 5. 임대차 기간 중 이사부터 하고 싶다면
- 6. 자주 묻는 질문
자취 2년차 A씨는 겨울 초입에 보일러가 완전히 멈췄다. 집주인에게 연락했지만 사흘째 답이 없다. 다음 달 월세는 그대로 내야 하는지, 수리비를 직접 내고 나중에 돌려받을 수 있는지, 최악의 경우 임대차 기간 중 해지까지 갈 수 있는지 궁금해진다. 이런 상황에서 임차인이 알아야 할 것은 집주인의 수선의무가 법으로 정해진 범위와, 그 범위를 벗어났을 때 임차인이 쓸 수 있는 절차다.
1. 임대인의 수선의무, 민법이 정한 범위
민법 제623조는 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 의무뿐 아니라 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정한다. 보일러, 상하수도, 전기배선처럼 주거에 필수적인 설비가 고장 났다면 이는 원칙적으로 집주인이 고쳐야 할 몫이다. 계약서에 수리는 세입자가 부담한다는 문구가 있어도, 임대차 목적 달성에 필수적인 대수선까지 세입자에게 떠넘기는 특약은 실무에서 무효로 다퉈질 여지가 크다.
2. 대수선과 소모품 교체는 어떻게 구분하나
실무에서는 고장 난 부품이나 설비를 교체하지 않으면 거주 자체가 어려운지를 기준으로 나눈다. 보일러 고장, 누수, 배관 파열, 창호나 벽체의 구조적 하자는 대수선으로 분류돼 임대인 책임이다. 반면 전구, 수도꼭지 패킹, 방충망, 화장실 실리콘처럼 사용하다 자연히 닳는 소모품은 관행상 임차인이 부담하는 경우가 많다.
다만 이 구분이 법조문에 숫자로 못 박혀 있는 것은 아니므로, 애매한 항목은 계약서 특약과 임대인과의 협의로 정리해두는 편이 분쟁을 줄인다. 입주 전 하자 목록을 사진으로 남겨두면 나중에 자연 마모인지 신규 고장인지 다툴 때 기준이 된다.
3. 수리비를 먼저 냈다면 - 필요비상환청구권
집주인이 연락이 안 되거나 수리를 미루는 사이 생활이 어려워 세입자가 먼저 수리비를 지출하는 경우가 있다. 민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관해 필요비를 지출한 경우 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있다고 정한다. 영수증과 고장 상태를 촬영한 사진, 수리 전후 사진을 남겨두면 나중에 상환을 요구할 때 근거가 된다. 큰 금액이 예상된다면 지출 전에 집주인에게 문자나 내용증명으로 통지해 동의를 받아두는 편이 안전하다.
4. 임대차 기간 중 해지, 가능한 상황과 절차
집주인이 수선의무를 계속 이행하지 않아 주거가 사실상 불가능한 수준이라면, 임차인은 계약을 그대로 유지해야 하는지 다툴 수 있다. 민법상 채무불이행의 일반 법리에 따라 상당한 기간을 정해 이행을 최고했는데도 고쳐지지 않으면 계약 해지를 주장할 근거가 생긴다. 다만 이는 상황마다 다르게 판단될 수 있는 영역이라, 바로 이사 나가고 월세를 끊는 식으로 처리하면 오히려 세입자가 채무불이행으로 몰릴 수 있다.
내용증명으로 하자 내용과 수리 요청, 이행 기한을 명확히 남기고, 그래도 방치되면 임대차 기간 중 해지 의사를 서면으로 통지하는 순서를 밟는 것이 안전하다.
“수리 요청은 구두보다 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 남겨두어야, 이후 필요비 상환이나 임대차 기간 중 해지를 주장할 때 근거가 된다.
5. 임대차 기간 중 이사부터 하고 싶다면
수리가 안 된 상태를 못 견뎌 임대차 기간 중 이사를 먼저 하고 싶어지는 경우도 있다. 하지만 정식 해지 절차 없이 짐만 빼고 나가면 임대차 관계 자체는 남아 있어, 다음 세입자가 들어오기 전까지 월세 지급 의무가 계속될 수 있다. 이사와 계약 해지는 별개로 처리해야 한다. 먼저 앞서 설명한 최고·통지 절차로 해지 근거를 만들어두고, 보증금 반환과 열쇠 인도 시점을 집주인과 맞춘 뒤 이사하는 순서가 분쟁을 줄인다.
| 구분 | 임대인(집주인) 책임 | 임차인(세입자) 책임 |
|---|---|---|
| 보일러·냉난방 고장 | 원칙적으로 수리 부담 | 고의·과실로 고장낸 경우 부담 |
| 누수·배관 파열 | 수리 부담 | 자연 마모 시 부담 없음 |
| 전구·수도꼭지 패킹 등 소모품 | 관행상 부담 없음 | 관행상 부담 |
| 창호·벽체 등 구조적 하자 | 수리 부담 | 부담 없음 |
| 도배·장판 자연 손상 | 통상 부담(내구연한 경과 시) | 고의 훼손 시 부담 |
6. 자주 묻는 질문
Q집주인이 연락을 계속 피하면 어떻게 하나요?
문자와 통화 기록을 남기고, 일정 기간이 지나도 응답이 없으면 내용증명으로 하자 내용과 수리 기한을 명시해 발송해두는 것이 이후 필요비 청구나 해지 주장의 근거가 된다.
Q소모품 교체 비용도 나중에 돌려받을 수 있나요?
자연 마모로 인한 소모품 교체는 관행상 임차인 부담으로 보는 경우가 많아 상환 청구가 받아들여지지 않을 가능성이 있다. 다만 계약서에 별도 특약이 있다면 그 내용이 우선한다.
Q수리를 이유로 월세를 알아서 깎거나 안 내도 되나요?
임대인의 동의나 법적 절차 없이 임차인이 스스로 월세를 감액해 지급하면 오히려 연체로 다뤄질 수 있다. 감액이 필요하다면 집주인과 협의하거나, 협의가 안 될 경우 별도로 청구 절차를 밟는 편이 안전하다.
수선의무는 집주인의 호의가 아니라 민법이 정한 의무다. 고장을 방치당했다고 느껴질 때는 감정적으로 대응하기보다 기록을 남기고 단계를 밟아가는 편이, 필요비 상환이든 임대차 기간 중 해지든 어느 쪽으로 가더라도 임차인에게 유리하다.