- 1. 임대차 계약서 특약 추가 방법부터 챙기기
- 2. 임대차 계약서 작성 시 주의점
- 3. 임대차 계약서 확정일자 도장 받기까지
- 4. 자주 묻는 질문
보증금 8000만원짜리 원룸 월세 계약을 앞둔 스물여섯 살 직장인이 등기부등본까지는 확인했는데, 계약서 특약란을 어떻게 채워야 할지 몰라 공인중개사 사무실에서 펜을 든 채 멈춰 서는 경우를 자주 본다. 표준 계약서 양식에는 특약사항 칸이 몇 줄 비어 있을 뿐, 무엇을 써야 하는지는 알려주지 않는다. 그 몇 줄에 무엇을 담느냐가 나중에 보증금을 돌려받는 국면에서 실제로 힘을 발휘한다.
1. 임대차 계약서 특약 추가 방법부터 챙기기
특약은 계약서를 작성하는 그 자리에서 즉흥적으로 만드는 게 아니라, 부동산에 가기 전에 초안을 미리 준비해 가는 편이 낫다. 임대인과 협의해야 할 항목이라 현장에서 급하게 말을 꺼내면 거절당하거나 축약된 문구로 흐지부지 끝나는 일이 많다. 준비한 문구를 메모로 들고 가서 공인중개사에게 계약서 하단 특약사항 란에 그대로 옮겨 적어달라고 요청하면 된다.
절차 자체는 어렵지 않다. 계약서에 이미 인쇄된 조항 아래 빈 칸에 문장을 추가하고, 임대인과 임차인 쌍방이 그 문구를 확인했다는 표시로 서명이나 도장을 함께 남기면 된다. 다만 특약이라고 해서 뭐든 넣을 수 있는 것은 아니다.
“주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정한다. 임차인에게 불리한 특약, 예를 들어 법이 보장하는 권리를 미리 포기하게 하는 문구는 계약서에 적혀 있어도 나중에 무효로 다툴 여지가 있다.
2. 임대차 계약서 작성 시 주의점
특약 문구를 정하기 전에 계약서 본문에서 확인해야 할 것들이 있다. 등기부등본상 소유자와 계약서에 서명하는 임대인이 같은 사람인지, 근저당이나 가압류 같은 권리관계가 있는지는 특약과 별개로 계약서 작성 당일 다시 한번 대조해야 한다. 이 확인이 끝난 뒤에야 특약 문구가 의미를 갖는다.
실제로 청년 임차인들이 자주 넣는 특약은 대략 이런 방향이다.
- 입주 전 발견된 하자(누수, 곰팡이, 고장난 설비)는 임대인 비용으로 수리하고, 그 목록을 계약서에 별지로 첨부한다.
- 계약 종료 시 원상복구 범위를 통상적인 사용에 따른 마모는 제외한다고 명시한다.
- 보증금 반환이 계약 종료일보다 지연될 경우 지연 기간에 대한 처리 방법을 정해둔다.
- 임대차 기간 중 근저당권 등 새로운 권리를 추가로 설정하지 않는다는 문구를 넣는다.
이 중 근저당 추가 설정 금지 특약은 소유자가 계약 이후 대출을 늘려 선순위 채권이 생기는 상황을 막아두는 역할을 한다. 다만 이런 특약을 넣었다고 임대인의 행위 자체를 물리적으로 막을 수는 없고, 위반 시 계약 해지나 손해배상을 청구할 근거가 생기는 정도로 이해하는 것이 맞다.
3. 임대차 계약서 확정일자 도장 받기까지
특약까지 반영한 계약서에 임대인과 임차인이 도장을 찍거나 서명을 하면 계약서 작성 자체는 끝난다. 도장은 인감이 아니어도 되고, 서명으로 대체해도 계약의 효력에는 차이가 없다. 다만 계약서 각 장 사이에 간인을 남겨두면 나중에 페이지가 바뀌었다는 다툼을 줄일 수 있다.
계약서 작성이 끝나면 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 한다. 주민센터를 방문하거나 인터넷등기소를 통해 온라인으로도 신청할 수 있고, 계약서 여백에 날짜가 적힌 도장을 받는 방식으로 처리된다. 확정일자는 계약서에 적힌 보증금에 대해 우선변제권을 주장할 수 있는 기준일이 되므로, 전입신고와 확정일자는 계약 이후 최대한 빨리 받아두는 편이 안전하다.
| 특약 항목 | 넣는 목적 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 하자 수리비 부담 | 입주 전 발견된 하자 비용 분쟁 방지 | 하자 목록을 사진과 함께 별지로 첨부 |
| 원상복구 범위 | 통상 마모까지 배상하는 상황 방지 | 통상적인 사용에 따른 마모 제외 문구 명시 |
| 보증금 반환 지연 | 이사 일정과 반환 시점이 어긋날 때 대비 | 반환 지연 시 처리 방법을 구체적으로 기재 |
| 근저당 추가 설정 금지 | 계약 기간 중 선순위 채권 발생 방지 | 위반 시 해지·손해배상 근거로만 작동함을 인지 |
| 반려동물 관련 | 사후 분쟁 방지를 위한 사전 합의 | 허용 여부와 조건을 구체적으로 명시 |
4. 자주 묻는 질문
Q임대차 계약서 사본 받는 방법이 궁금합니다
계약서는 임대인, 임차인, 공인중개사가 각각 한 부씩 원본을 나눠 갖는 것이 원칙이다. 계약 당일 원본을 받지 못했다면 계약을 중개한 공인중개사 사무실에 요청해 사본을 받을 수 있고, 확정일자를 받은 계약서라면 주민센터에서도 열람이 가능한 경우가 있으니 문의해보는 것이 좋다.
Q임대차 계약서 확정일자 확인은 어떻게 하나요
계약서에 날짜가 찍힌 확정일자 도장이 남아 있는지 육안으로 확인하는 것이 가장 기본이다. 온라인으로 신청했다면 인터넷등기소에서 처리 내역을 다시 조회할 수 있고, 주민센터에서 신청했다면 담당 창구에서 처리 여부를 다시 확인해줄 수 있다.
Q임대차 계약서에 임차인이 2명이면 어떻게 작성하나요
공동으로 거주하며 보증금을 나눠 부담하는 경우, 계약서 임차인 란에 두 사람의 인적사항을 모두 기재하고 각자 서명이나 도장을 남기면 된다. 이 경우 두 사람 모두 계약상 권리와 의무를 함께 지므로, 보증금 분담 비율이나 계약 해지 시 처리 방법을 특약으로 별도로 정리해두면 나중에 정산 과정에서 다툴 일이 줄어든다.
특약은 계약서 여백에 몇 줄 적어 넣는 절차처럼 보이지만, 실제로 문제가 생겼을 때 근거로 삼을 수 있는 문서는 그 몇 줄뿐인 경우가 많다. 계약서를 받아 들기 전에 넣고 싶은 문구를 미리 정리해가고, 도장을 찍은 뒤에는 확정일자까지 마쳐두는 순서를 지키는 것이 첫 자취를 시작하는 단계에서 챙길 수 있는 가장 현실적인 방법이다.