- 1. 원상복구 범위, 계약서에 없으면 생기는 일
- 2. 임차인 원상복구 의무는 어디까지인가
- 3. 벽걸이 타공 원상복구, 특약으로 못 박기
- 4. 특약 문구, 이렇게 적어야 분쟁이 준다
- 5. 자주 묻는 질문
전세 계약을 앞둔 신혼부부가 가장 자주 놓치는 부분이 원상복구 조항이다. 계약서에 임차인은 퇴거 시 원상복구한다는 문장 하나만 들어가 있는 경우가 많은데, 이 한 줄만으로는 벽에 뚫은 못 자국 하나까지 다 메워야 하는지, 도배를 새로 해야 하는지 판단할 근거가 없다. 신혼집을 셀프 인테리어로 꾸며서 오래 살 계획이라면, 계약서 작성 단계에서 원상복구 범위를 항목별로 못 박아두는 편이 나중에 이사 나갈 때 훨씬 편하다.
1. 원상복구 범위, 계약서에 없으면 생기는 일
흔한 사례로 설명하면 이렇다. 신혼부부 A씨 부부가 전세 계약을 마치고 입주 전에 거실 벽지를 밝은 톤으로 새로 도배하고, 안방에는 커튼레일을 달고, TV는 벽걸이로 시공했다. 2년 뒤 계약이 끝나 이사를 나가려는데 집주인은 들어올 때 상태로 돌려놔야 한다고 하고, 세입자는 도배는 원래 낡아서 새로 한 건데 그것까지 뜯어내야 하냐며 부딪힌다. 계약서에 원상복구라는 단어만 있고 어디까지가 범위인지 적혀 있지 않으면, 이런 다툼은 집주인과 임차인 각자의 기억과 주장에 기댈 수밖에 없다. 결국 이사 당일 복비와 관리비 정산까지 미뤄지는 경우도 생긴다.
2. 임차인 원상복구 의무는 어디까지인가
민법은 615조에서 차주의 원상회복 의무를 정하고, 654조에서 이 규정을 임대차에도 준용한다. 임차인은 임차물을 반환할 때 원래 상태로 되돌려야 하는데, 실무에서 자주 참고되는 법리는 통상적인 사용으로 생긴 마모나 손상까지는 원상복구 대상에서 제외된다는 것이다. 즉 몇 년을 살면서 자연스럽게 생긴 벽지 변색이나 바닥재의 미세한 흠집은 세입자가 비용을 물어야 할 항목이 아니다.
반대로 임차인이 새로 설치한 시설물, 예를 들어 붙박이처럼 부착한 조명이나 커튼레일, 벽에 고정한 선반 같은 것들은 철거하고 원상태로 돌려놓아야 하는 경우가 많다. 문제는 통상의 손모와 임차인이 만든 변경을 나누는 기준이 계약서에 없으면 결국 협의로 풀어야 한다는 점이다. 계약서에 특약으로 범위를 정해두면 이 협의 과정 자체를 줄일 수 있다.
3. 벽걸이 타공 원상복구, 특약으로 못 박기
신혼부부가 가장 많이 부딪히는 부분이 벽걸이 타공이다. TV를 벽에 고정하려고 브라켓을 달면 나사 구멍이 몇 개씩 남는데, 이걸 원상복구 시 어떻게 처리할지 계약서에 정해두지 않으면 이사 날짜에 임박해서야 논쟁이 시작된다. 실무적으로는 타공 개수와 위치, 복구 방법을 특약에 구체적으로 적어두는 편이 서로에게 안전하다. 식기세척기를 설치하면서 싱크대 배관에 손을 댔다면 그 부분도 마찬가지로 적어두는 게 좋다. 시공 전후 사진을 날짜와 함께 남겨두면, 나중에 어느 시점에 어떤 상태였는지를 두고 다툴 일이 줄어든다.
4. 특약 문구, 이렇게 적어야 분쟁이 준다
막연하게 원상복구한다고만 쓰지 말고, 항목을 나눠서 적는 편이 실제로 도움이 된다. 예를 들면 이런 식이다. 임차인이 설치한 시설물은 퇴거 시 철거하고 타공 부위는 메꿈 처리한다. 단, 통상의 사용으로 인한 자연마모, 도배 및 장판의 통상적인 변색은 원상복구 범위에서 제외한다. 이렇게 대상과 제외 항목을 함께 적어두면 나중에 집주인과 세입자 어느 쪽도 자의적으로 해석할 여지가 줄어든다. 특약은 계약서 여백에 급하게 적기보다 별지로 정리해 양쪽이 함께 서명해두는 방식도 고려할 만하다.
“원상복구 특약에 원상복구라는 단어만 넣고 범위를 적지 않으면, 이사 비용 정산 단계에서 다투는 경우가 많다. 대상 항목과 제외 항목을 나눠 구체적으로 적는 것이 실무에서는 가장 확실한 예방책이다.
| 항목 | 원상복구 대상 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 벽걸이 TV 타공 | 대상(메꿈 처리) | 특약에 복구 방법 명시 필요 |
| 통상적인 벽지 변색 | 비대상 | 자연마모로 보는 경우가 일반적 |
| 붙박이 조명·커튼레일 설치 | 대상(철거) | 임차인이 새로 설치한 시설물 |
| 식기세척기 배관 시공 | 대상(원상 배관 복구) | 설치 전후 사진 보관 권장 |
| 바닥재 미세 흠집 | 비대상에 가까움 | 정도에 따라 협의 필요 |
5. 자주 묻는 질문
Q원상복구 뜻이 정확히 뭔가요?
임차인이 빌린 공간을 계약을 맺을 당시의 상태로 돌려놓는 것을 말한다. 다만 시간이 지나며 생기는 통상적인 마모까지 포함하는 개념은 아니고, 임차인이 새로 만든 변경 사항을 되돌리는 데 초점이 있다.
Q원상복구와 원상복귀는 다른 말인가요?
실무에서는 원상복구와 원상복귀를 같은 뜻으로 섞어서 쓰는 경우가 많다. 법률 용어로는 원상회복이 정확한 표현이지만, 계약서나 대화에서는 두 표현이 크게 구분 없이 통용된다.
Q원상복구계획서를 따로 써야 하나요?
법으로 정해진 필수 서류는 아니지만, 인테리어 항목이 많거나 집주인이 요구하는 경우에는 어떤 부분을 어떻게 시공했고 퇴거 시 어떻게 복구할지 정리한 문서를 계약서에 첨부해두면 나중에 참고하기 편하다.
신혼집은 오래 살 생각으로 손을 대는 경우가 많은 만큼, 계약서에 원상복구 범위를 구체적으로 적어두는 작업을 입주 전 체크리스트에 넣어두는 편이 낫다. 타공 몇 개, 조명 하나까지 미리 항목으로 정리해두면 계약이 끝나는 시점에 실랑이할 일이 줄어든다.