- 1. 매수할집 근저당, 없다고 끝난 게 아니다
- 2. 부동산 매매시 확인할 것: 임대인 지위는 자동으로 넘어온다
- 3. 전세보증금 정산과 전세대출 질권
- 4. 전세계약연장, 매수 후에도 마음대로 안 된다
- 5. 자주 묻는 질문
전세를 낀 집, 이른바 갭투자 매물은 매매가가 시세보다 낮아 보이는 경우가 많다. 하지만 세입자가 있는 상태로 집을 사는 것은 빈 집을 사는 것과 확인해야 할 항목 자체가 다르다. 등기부등본만 한 번 떼어보고 넘어가면 잔금을 치른 뒤에야 문제를 발견하는 경우가 적지 않다. 무주택 직장인이 실거주 목적으로 전세 낀 집을 매수할 때 놓치기 쉬운 지점을 실무 기준으로 짚어본다.
1. 매수할집 근저당, 없다고 끝난 게 아니다
등기부등본에 근저당이 없으면 안전한 매물이라고 생각하는 경우가 많다. 하지만 근저당의 유무보다 중요한 건 설정 순위다. 세입자의 확정일자보다 먼저 설정된 근저당이 있다면, 훗날 경매로 넘어갈 때 세입자보다 은행이 먼저 배당을 받는다. 이 경우 세입자는 보증금을 온전히 돌려받지 못하고, 그 부담은 결국 새로운 임대인이 된 매수인에게 돌아온다.
등기부등본 을구에서 근저당 설정일과 채권최고액을 확인하고, 세입자의 확정일자와 날짜 순서를 반드시 비교해야 한다. 경매 실무에서 흔히 말하는 말소기준권리 개념도 이 순서를 기준으로 판단한다.
2. 부동산 매매시 확인할 것: 임대인 지위는 자동으로 넘어온다
세입자와의 계약은 전 주인 책임이고 나는 상관없다고 생각하기 쉽다. 하지만 주택임대차보호법 제3조 4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정한다. 집을 사는 순간 별도의 계약서를 새로 쓰지 않아도 기존 임대차계약의 조건과 보증금 반환 의무가 그대로 매수인에게 넘어온다는 뜻이다.
세입자 입장에서는 집주인이 바뀌어도 계약 기간과 조건이 그대로 유지되므로, 매수인은 계약서 원본으로 보증금 액수와 계약 만료일, 특약 사항을 미리 확인해두어야 한다.
3. 전세보증금 정산과 전세대출 질권
보증금은 전 주인과 세입자 사이의 문제일 뿐 매수인과는 상관없다고 여기는 경우가 있다. 실제로는 매매대금에서 보증금 상당액을 차감하는 방식으로 정산하는 경우가 많아, 매수인은 그 차액만 지급하고 보증금 반환 의무를 함께 승계한다.
여기에 세입자가 전세자금대출을 받은 상태라면 대출 은행이 보증금 반환채권에 질권을 설정해두었을 수 있다. 이 경우 계약 종료 시 보증금을 세입자 개인 계좌가 아니라 은행 계좌로 직접 반환해야 하는 절차가 따로 생긴다. 이를 확인하지 않으면 세입자와 은행 양쪽에서 각각 반환을 요구받는 상황이 생길 수 있다.
4. 전세계약연장, 매수 후에도 마음대로 안 된다
실거주 목적으로 집을 사면 세입자를 바로 내보낼 수 있다고 생각하는 경우가 많다. 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하고 있고, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 정해진 요건을 갖춰야 한다. 거절 후 실제로 거주하지 않은 사실이 드러나면 손해배상 책임을 질 수도 있다.
매수 전에 세입자가 이미 갱신을 요구했는지, 남은 계약 기간이 얼마인지를 확인하지 않으면 원하는 시점에 입주하지 못하는 상황과 마주할 수 있다.
“등기부등본의 근저당 설정일과 세입자의 확정일자, 이 두 날짜의 선후관계가 전세 낀 집 매수에서 가장 먼저 봐야 할 지점이다.
| 확인 항목 | 확인 방법 | 확인 시점 |
|---|---|---|
| 근저당 설정 순위 | 등기부등본 을구 | 계약 전 |
| 세입자 확정일자 | 임대차계약서 원본 확인 | 계약 전 |
| 전입세대 현황 | 전입세대열람 | 계약 전부터 잔금 전까지 |
| 전세대출 질권설정 여부 | 매도인과 세입자에게 서면 확인 | 계약부터 잔금 사이 |
| 계약갱신요구권 행사 여부 | 임대차계약서와 갱신 통지 내역 | 계약 전 |
| 보증금 반환 계좌 | 질권 설정 여부에 따라 결정 | 잔금일 |
5. 자주 묻는 질문
Q전세 낀 집을 살 때 계약서를 새로 써야 하나요
기존 임대차계약은 법률상 그대로 승계되므로 원칙적으로 새 계약서가 필요하지는 않다. 다만 실무에서는 매수인과 세입자, 매도인이 승계 사실을 확인하는 서면을 주고받는 경우가 많아 분쟁을 줄이는 데 도움이 된다.
Q세입자의 전세자금대출 질권은 어떻게 확인하나요
등기부등본만으로는 확인되지 않는다. 매도인에게 세입자의 전세자금대출 실행 여부와 질권설정 통지서를 요청하고, 필요하면 세입자에게 직접 확인하는 절차를 거쳐야 한다.
Q근저당이 있으면 매수를 피하는 게 나을까요
근저당이 있다고 해서 전부 위험하다고 단정할 수는 없다. 잔금일 이전 말소 예정인지, 설정액과 시세를 비교했을 때 여유가 있는지를 함께 살펴 판단할 사안이다.
전세 낀 집은 매매가만 보고 판단할 사안이 아니다. 근저당 설정 순위, 임대인 지위 승계, 보증금 반환 구조와 전세대출 질권설정 여부까지 확인한 다음 잔금일을 잡아야 뒤탈이 없다.